나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1490 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 “구억리사무소” 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 구조로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 '제니스 101동'이나, 현장표시 '제니스 103동'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1490 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 834,000,000 원 (8억 3천 4백만원)

토지면적: 176.76㎡ (약 53.5평)

건물면적: 124.27㎡ (약 37.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 "구억리사무소" 북동측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 지방도가 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 근저당권(말소기준권리)을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매 물건입니다.

등기부등본상 확인되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 호성진 외 1명 (2019-09-02 접수)

* 소유권이전(신탁등기말소): 정성현 외 1명 (2021-01-14 접수)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-01-14 접수, 채권최고액 783,600,000원). 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 압류: 제주세무서장 (2023-07-27, 2023-08-01 접수). 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매개시결정: 늘푸른신용협동조합 (2025-07-11 접수). 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 783,600,000원입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수할 보증금(배당받지 못한 임차인의 보증금 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주로 주거용 부동산과 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

대정읍 구억리 지역은 제주 서남부 지역으로, 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나 현재로서는 안정적인 주거 환경이 특징입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 지방도 및 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건축물: 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕 지하 1층/지상 4층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임, 창호는 새시창 등으로 마감되었습니다.

* 설비: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 표시 오류: 공부상 '제니스 101동'이나 현장 표시는 '제니스 103동'으로 확인되었습니다. 이는 실제 거주 및 관리, 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있는 중대한 하자입니다. 반드시 현장 재확인 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 오류: 등기사항증명서상 대지권의 목적 토지 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 지목은 '대'로 표기되어 있습니다. '대' 지목이 일반적이므로 큰 문제는 아닐 수 있으나, 공부상 불일치는 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 법적 제한을 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3, 4등급

* 건축계획심의대상구역

이러한 제한은 향후 건물 증개축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 등기부상 임차인(정 ) 외에 실제 점유 또는 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 및 건축 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 비교 시 합리적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

그러나 공부와 현장의 불일치(건물 동 표시 오류), 토지 이용 제한 등 간과할 수 없는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점을 면밀히 조사하고 해결 가능성을 판단한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시 대정읍이라는 입지조건은 향후 지역 발전 가능성을 고려할 때 매력적입니다.

* 연립주택으로서 비교적 넓은 토지 지분(약 53.5평)과 전용면적(약 37.6평)을 확보하고 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(건물 동 오류, 토지이용 제한 등)를 종합적으로 고려하였습니다.

최근 주변 유사 단지의 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(8억 3천 4백만원)는 시세 대비 적정한 수준으로 판단되나, 중대한 하자 요인으로 인해 낙찰가율은 감정가보다 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 위험 요소를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 630,000,000 원 (6억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.