나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1490 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 “구억리사무소” 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 구조로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2025-07-25)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을
위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 '제니스 101동'이나, 현장표시 '제니스 103동'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1490 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 845,000,000원

토지면적: 178.49㎡ (약 54.02평)

건물면적: 125.80㎡ (약 38.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 늘푸른신용협동조합 (확인됨)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 "구억리사무소" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 지적상 약 15m, 현황 약 12m 폭의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 771,600,000원) 입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부 요약상 확인된 압류 및 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소된 상태로, 인수되는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-26

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리분석 종합:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 낙찰자가 인수하는 권리나 부담은 없습니다.

다만, 공동담보 물건으로 다른 경매 물건이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대정읍 구억리는 전원적인 환경과 함께 생활 편의시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어, 지역 내 자체적인 소비 및 생활권 형성에 중점을 두고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

인근 지방도를 통해 차량으로 이동이 편리하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 편의시설:

주변에 교육시설(초, 중, 고등학교)이 분포하고 있으며, 구억리사무소가 인근에 위치합니다.

생활 편의를 위한 근린생활시설이 존재합니다.

주변에 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상가 및 관공서를 중심으로 생활권이 형성되어 있습니다.

* 주변 환경:

단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전원생활과 주거 생활이 공존하는 환경입니다.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)이 설정되어 있어 가축 농장과의 거리 등을 사전에 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 오류: 공부상 '제니스 101동'이나 현장 표시 '제니스 103동'으로 확인됩니다. 이는 등기 및 실제 건물과의 불일치로, 정확한 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 해소해야 할 중요한 사항입니다.

* 토지 지목 오류: 공부상 대지권 토지의 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 '대'로 표기되어 있습니다. 이는 등기부와 토지대장 간의 차이로, 실제 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건에 대한 공동 담보 설정으로, 해당 물건의 경매 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당합니다.

권리상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 임차인 역시 대항력 없는 0원 보증금 임차인으로 인수 부담이 없습니다.

넓은 토지 지분(약 54평)을 보유하고 있다는 점은 장점입니다.

하지만 건물 명칭 및 토지 지목 오류, 다양한 토지 이용 제한 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크 해소 가능성과 주변 시세 대비 낙찰가의 적정성이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차보증금 및 기타 부담이 전혀 없습니다.

* 넓은 토지 지분: 연립주택임에도 불구하고 약 54평에 달하는 토지 지분은 향후 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 및 활용이 용이합니다.

* 제주도 내 부동산: 제주도의 관광지로서의 가치 및 지속적인 수요를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 845,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 면적 및 건축 연도를 고려했을 때 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

유사 물건들의 최근 실거래가(약 5.2억 ~ 6.0억)는 전용면적 기준이며, 본건의 건물 면적(125.80㎡) 및 토지 지분(178.49㎡)을 고려하면 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

권리상 부담이 없고 임차인 문제가 없다는 점은 긍정적이나, 건물 명칭 및 토지 지목 오류, 토지이용 규제 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

종합적인 시장 상황, 현장 방문 시 확인된 물건 상태, 권리관계 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 760,000,000원 ~ 845,000,000원

(감정가의 약 90% ~ 100%)

실제 입찰가는 본건의 명확한 권리 확인 및 리스크 해소 가능성, 그리고 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 후에 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.