나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8478 [2] 제주특별자치도 제주시 건입동 666-5 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 '대기고등학교’ 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1)~(2) 공히 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접 도로 대비 완만한 부정형의 토지로서, 현황 파이프조 창고 부지 및 토지임야 상태임.
기호(2) 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 파이프조 창고 부지 및 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호(1)~(2) 지적상 맹지이나, 동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장된 하천관리도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 하천구역(삼수천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

기호(1)~(2) 지상에 제시외물건 및 수목 등이 식재 또는 설치되어 있으며, 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 등을 참조 바람.

공부와의 차이

기호(1) 귀제시목록 및 토지대장상 지목이 ‘임야’이나, 현황 ‘파이프조 창고 부지 및 토지임야’상태임.
기호(2) 귀제시목록 및 토지대장상 지목이 ‘임야’이나, 현황 ‘창고부지 진입로 및 토지임야’상태임.
(후첨 항공사진, 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 않음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 ‘사라봉’ 서측 인근에 위치한 구분건물(현장표시: 다남맨션 제1층 제102호 아파트 1세대)이며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입은 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 공동주택 중 제1층 제102호 구분건물로서,
(집합건축물대장상 사용승인일자: 1990.9.5.)

외벽: 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급.배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사 지대에 위치한 정방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 확인되지 않음.

본건 의뢰목록(3) 구분건물은 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 아니하나, 현장표시는 ‘다남맨션’으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8478 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 666-5 1층 102호 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 사라봉1길 8, 1층 102호)

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 41.42㎡ (약 12.53평)

토지지분: 41.42㎡ (약 12.53평)

건물면적: 82.34㎡ (약 24.91평) (전용면적)

건물지분: 82.34㎡ (약 24.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (등기부등본상 서제주새마을금고)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 '사라봉' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제주시 구도심 지역에 속합니다.

단지 북측으로는 바다를 끼고, 남측으로는 한라산을 조망할 수 있는 위치적 장점을 가지고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

주변에는 사라봉공원, 모충사, 국립제주박물관, 우당도서관 등이 있어 문화 및 휴식 공간 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리인 근저당권(서제주새마을금고, 2022.03.03. 접수, 420,000,000원)보다 후순위 권리인 제주신용보증재단의 가압류(20,000,000원) 및 임의경매개시결정 등기 등이 존재합니다.

매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현황 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 보증금이 없는 경우, 또는 보증금이 존재하나 대항력이 없는 경우 등을 의미하므로, 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 건입동 일대는 제주시 구도심 지역으로서, 주거 기능과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 사라봉공원이 있어 지역 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있습니다.

제주 시내와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다. 다만, 대규모 상업시설이 집중된 지역과는 거리가 다소 있습니다.

5. 생활정보

본건은 1990년 9월 5일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 공동주택(아파트)입니다. 지하 1층, 지상 5층 건물 중 1층 102호에 해당합니다.

공급면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적은 82.34㎡ (약 24.91평)입니다.

난방은 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수 설비도 정상적으로 구비되어 있습니다.

현장에서 '다남맨션'으로 표시되어 있으나, 공부상 별도의 건물 명칭은 기재되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1990년으로 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

토지감정평가요항표상 토지의 경우 지목이 '임야'이나 현황은 '파이프조 창고 부지 및 토지임야' 상태로 공부와의 차이가 있으며, 일부 토지는 지적상 맹지이나 하천관리도로에 접해있다고 기재되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 건입동에 위치한 아파트로, 사라봉공원 등 녹지 공간과 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

다만, 건축된 지 오래되었고, 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이, 다양한 도시계획적 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

현황 임차인 보증금이 없는 점은 권리 인수 측면에서 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 구도심 내 아파트로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 사라봉공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없고, 권리관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후도 및 주변 시세, 향후 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 최초 경매 시 감정가의 80~100% 수준에서 입찰가를 결정하나, 본건의 경우 별도의 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 이상도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.