나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [34] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (34)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1003호

* 용도: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이며, 건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 복합 용도 사용

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 8.91㎡ (약 2.7평)

* 토지 지분: 8.905791471081173㎡ (약 2.7평)

* 건물면적: 26.40㎡ (약 8.0평)

* 건물 지분: 26.397㎡ (약 8.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 송OO

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 품에안은

* 건축물대장상 주 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대-단지형다세대)

* 사용승인일: 2018년 01월 10일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 10층

* 해당 호수: 10층 1003호

* 전체 연면적: 1357.28㎡

* 건물 면적 (구분건물): 26.40㎡ (약 8.0평)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근

* 주위 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성된 지역

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 사정 우수

* 도로 상태: 본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접함

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m), 일부 소로1류(폭 10m-12m)

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (온천새마을금고, 접수일자: 2022-01-20)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,577,000,000원

2.2. 채권자 및 경매 정보

* 경매 구분: 부동산 강제경매 (채권자: 송OO)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 중복사건

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 양창화

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2024-07-19

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음

2.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 해당 없음)

3. 상권분석

3.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 부산광역시 동래구 명륜동은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 주택 수요를 보이는 곳입니다.

* 동해중학교 인근에 위치하며, 온천장역을 통해 시내 접근성이 용이합니다.

3.2. 주변 시세 비교

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 명륜동 내 유사 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '수정빌' (2002년 건축, 18.64㎡): 2026년 4월, 27,235만원에 거래 (평당 약 4,828만원).

* '동래빌라' (1997년 건축, 55.99㎡): 2026년 4월, 11,000만원에 거래 (평당 약 649만원).

* '벽송빌라' (1997년 건축, 63.89㎡): 2026년 4월, 17,000만원에 거래 (평당 약 880만원).

* 본건 '품에안은'은 2018년 건축물로 비교적 신축이며, 감정가는 164,000,000원 (26.40㎡, 약 8평 기준, 평당 약 2,050만원)입니다.

* 신축 연식 대비 감정가는 older comparables (동래빌라, 벽송빌라)보다는 높으나, '수정빌'의 거래 사례와는 큰 차이를 보입니다. 이는 '수정빌'의 특정 조건(위치, 층수 등) 또는 본건 감정가의 상대적 저평가 가능성을 시사합니다.

3.3. 상업 시설 현황

* 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 도시철도 1호선 온천장역 인접으로 부산 시내 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 동해중학교가 인근에 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 복합적 법적 상태: 본건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건에 해당하여 복잡한 권리 관계를 포함하고 있으며, 경매 절차 진행이나 소유권 이전 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 비율: 총 등기부채권액(약 35.77억원)이 감정가(약 1.64억원)를 크게 상회하므로, 채권액이 매우 높아 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 비록 임차인에게 대항력이 없으나, 명도 완료 시점까지는 시간이 소요될 수 있으며, 원만한 명도를 위한 절차가 필요할 수 있습니다.

* 시세 변동성: 감정가와 주변 시세 간의 격차가 존재하여, 낙찰 후 시세 변동에 따른 리스크를 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 오피스텔 겸 다세대주택으로, 도시철도 1호선 온천장역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 집합건축물대장상 다세대주택으로 분류되나, 실질적으로는 오피스텔로도 사용되는 복합 용도 물건입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 명확한 장점입니다. 하지만, 중복병합사건 등 복잡한 법적 절차와 높은 총 채무액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 유사 부동산 시세 비교 시, 본건의 감정가가 최근 일부 거래 사례(특히 '수정빌') 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있어, 시장 가치 재평가의 여지가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 온천장역 역세권으로 교통이 편리하며, 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 명륜동에 위치합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

* 복합 용도: 오피스텔 및 다세대주택으로 활용 가능하여 투자 유연성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

최근 명륜동의 유사 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, '수정빌'(18.64㎡)이 2026년 4월 27,235만원에 거래되어 평당 약 4,828만원 수준을 보인 반면, 본건의 감정가는 26.40㎡(약 8평) 기준 평당 약 2,050만원으로 산정되었습니다. 본건 건물이 '수정빌'보다 신축 연식임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

'수정빌'의 평당 단가를 본건 면적(8평)에 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 38,624만원에 달할 수 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 수치이며, 본건의 복합적인 법적 상태와 높은 채무 총액 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 164,000,000원을 기준으로 하되, 시세 조사 결과와 경매 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 단, 높은 채무 비율과 복잡한 사건 경위로 인해 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.