나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [35] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층 1004호

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (35)

감정평가액: 142,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

건축물 정보:

- 건물명: 품에안은

- 사용승인일: 2018년 01월 10일

- 총 층수: 10층

- 해당 층수: 10층

- 전용면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

- 총 건축면적: 198.15㎡

- 총 연면적: 1357.28㎡

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대-단지형다세대) 혼합 (단, 본건 용도는 다세대주택으로 분류됨)

토지 정보:

- 토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

- 토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 송OO

강제경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부상 권리 외 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

- 임차인: 성용훈

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 250,000원

- 전입/확정일자: 2018년 02월 12일

- 배당신고일자: 2025년 05월 13일

- 대항력: 있음

- 임차인: 최영자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018년 02월 27일

- 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

※ 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우, 성용훈 임차인의 보증금 50,000,000원이 실제 인수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통해 임차인의 보증금이 전부 변제될 가능성을 시사하지만, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동래구 명륜동 일대는 주거시설과 상업시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

주변에 동해중학교 등 교육시설이 있으며, 온천장역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

또한, 온천천 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 휴식 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 도시철도 1호선 온천장역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 온천장역 주변 상업시설, 대형마트, 병원 등 이용 편리

* 교육시설: 동해중학교 등 인접

* 의료시설: 동래구 내 종합병원 및 병의원 이용 가능

* 자연환경: 온천천 공원 인접으로 산책 및 여가 활동 용이

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 성용훈 임차인이 보증금 50,000,000원에 대항력을 가지고 있어, 임차인 명도 및 보증금 변제 관련 불확실성이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 사건 진행 상황 및 이해관계자들의 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동의 준주거지역에 위치하며, 지하철역과 주요 도로 접근성이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하며, 다세대주택으로 주거 용도로 사용 가능합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 병합 사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인과의 명도 협상 및 보증금 처리 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 동래구 명륜동이라는 지역적 장점과 온천장역 역세권의 편리한 교통망.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다.

* 시장 대비 낮은 감정가: 제공된 최근 매매 사례(수정빌, 2002년식, 18.64㎡, 27,235만원)와 비교 시, 본건의 감정가 142,000,000원은 현 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. (시세 분석 참고)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 면적 및 연식의 '수정빌'(2002년식, 18.64㎡)이 2026년 4월 27,235만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(22.85㎡)의 현 시세를 환산하면 약 33,400만원 내외로 추정됩니다.

감정가가 현 시세보다 약 57% 낮은 상황이며, 이는 투자 가치가 높음을 시사합니다.

대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재는 잠재적 리스크이나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점을 감안하여 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 관련 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 고려하여 경쟁적 입찰을 진행할 수 있습니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 감정가 대비 110% ~ 125% 수준, 즉 156,200,000원 ~ 177,500,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

리스크를 감안하더라도 시세 대비 상당한 시세차익이 예상되므로, 190,000,000원 내외의 입찰가도 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 명도 가능성, 권리관계의 명확성, 그리고 해당 물건에 대한 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.