나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [29] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (29)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층902호 (신주소: 부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동))

용도: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이나, 이용상태는 오피스텔임.

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 902호 (총 20세대)

건축 승인일: 2017-04-11, 사용승인일: 2018-01-10

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 중복사건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 142,000,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

본 건물은 2017~2018년에 준공된 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본건은 9층에 위치한 902호입니다. (감정평가서상 '6층 604호' 언급은 본건 정보와 차이가 있습니다.)

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대)으로 기재되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사지민개발에서 하현으로 이전되었으며, 현재 다수의 근저당권(온천새마을금고)이 설정되어 있습니다.

말소기준권리: 2022년 1월 20일자 온천새마을금고 근저당권 (3,480,000,000원)

말소될 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등

총 등기부채권액: 3,647,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-02

* 확정일자: 2020-02-12

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이나, 이용상태는 오피스텔임.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리(을2, 근저당권)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 순위 5번 임차권등기(2025. 6. 19. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 보증금 90,000,000원의 전부 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 기준 유사 면적(18.64㎡)의 거래가 27,235만원 (약 146만원/㎡), 더 넓은 면적(55.99㎡, 63.89㎡)의 거래가 11,000만원~17,000만원 (약 20~27만원/㎡)으로 확인됩니다.

이는 건물의 신축 연도, 관리 상태, 용도 등에 따라 가격 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 142,000,000원으로, 면적(22.84㎡) 대비 평당 약 20,550,000원 수준입니다.

신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높을 수 있으나, 제공된 JSON 거래 정보와는 큰 괴리가 있습니다. JSON 정보는 다른 건물(수정빌, 동래빌라, 벽송빌라)의 과거 또는 예상 거래가로, 본건 건물의 직접적인 시세를 반영하지 않을 수 있습니다. 본건 건물(품에안은)은 비교적 신축(2018년 준공)이라는 점에서 차별화될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

온천장역 인근으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

동해중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크 (임차인 보증금 인수 가능성)

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 90,000,000원 인수 가능성입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 투자금액이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 이용 용도 불일치 가능성

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 오피스텔 용도이나, 감정평가서상 이용 상태가 오피스텔로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이 또는 활용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 정보 불일치

감정평가서 상 본건의 호실 정보가 '6층 604호'로 기재되어 있어, 실제 물건 소재지(9층 902호)와 차이가 있습니다. 현장 확인 및 등기부등본, 건축물대장 등을 통한 정확한 정보 확인이 필수적입니다.

6.4. 중복병합사건

중복병합사건으로 진행되어 관련 절차 및 서류 확인에 더욱 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 오피스텔/다세대 주택으로, 감정가는 142,000,000원입니다. 교통 및 생활 환경은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 낙찰 후 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 인수 금액 확정 및 배당 내역을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 건물 용도 및 호실 정보 불일치 가능성에 대한 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속해있습니다.

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 주변 인프라 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 철저한 권리분석을 통한 저가 매수 기회: 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성이 있어, 실제 낙찰가는 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못하고 매수인이 인수해야 하는 최악의 경우를 가정한다면, 본건의 실질 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액(142,000,000원 - 90,000,000원 = 52,000,000원)을 초과하기 어렵습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위로 제시합니다. 단, 이는 예상이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 가치 평가, 권리관계 최종 확인, 동종 물건의 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 협상 또는 배당 결과 확인이 최종 입찰가 산정에 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.