나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [28] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (28)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층901호

* 용도: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이나, 건물 자체는 오피스텔 및 공동주택 혼합 용도로 사용됨.

* 감정가: 142,000,000원

* 토지 면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

* 건물 면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 송OO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 속함.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 30m 제한이 적용됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (온천새마을금고, 2022년 1월 20일 접수)

* 인수되는 권리:

* 을5 주택임차권 (채권자: 김현정)

* 보증금: 94,500,000원

* 전입일자: 2020년 9월 25일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 말소 예정 권리: 을2 근저당권, 을4 근저당권, 갑3 임의경매개시결정 등기.

* 총 등기부 채권액: 3,651,500,000원

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 김현정 씨의 보증금 94,500,000원은 배당 후 미변제 시 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 명륜동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있음.

* 인근에 온천장역이 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있으며, 상업 시설 이용이 비교적 편리한 지역임.

* 건물 자체는 오피스텔 및 다세대 주택 혼합 용도로 되어 있어, 임대 수익 창출 측면에서 다양한 활용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋음.

* 교육: 인근에 동해중학교가 위치함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 특이한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 김현정 씨의 보증금 94,500,000원이 배당 후 미변제될 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 투자 비용 증가 요인이 됨.

* 중복 병합/중복 사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 법적 절차나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으나, 매각 이후에는 일반적으로 정리됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구 명륜동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔/다세대 주택으로, 감정가는 142,000,000원임.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김현정 씨가 존재하며, 보증금 94,500,000원이 배당 후 미변제 시 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점임.

* 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 임차인 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 온천장역 역세권이라는 교통 이점.

* 오피스텔 및 다세대 주택 혼합 용도로 임대 수익 창출 가능성.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 실수요자 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 142,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김현정 씨의 보증금 94,500,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려해야 함.

* 최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, "수정빌"의 경우 18.64㎡ 면적에 27,235만원(272,350,000원)에 거래된 사례가 있어 시장 가치가 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있으나, 다른 사례들은 가격 편차가 크고 본건과의 직접적인 비교가 어려움.

* 따라서, 임차인 인수 부담과 시장 변동성을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 인수 보증금 94,500,000원을 제외한 순수 입찰가로는 감정가의 약 70% 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

* 예상 입찰가: 100,000,000원

* 상기 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액임.

* 총 실투자 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (배당 후 미변제분)이 될 것이므로, 총 취득 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 함.

* 만약 배당에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 실제 총 취득 비용은 194,500,000원 이상이 될 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.