나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [33] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (33)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1002호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 기타 용도에 공동주택(다세대-단지형다세대)으로도 표기되어 있습니다.)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 건물 현황

본건이 소재한 "품에안은" 건물은 총 10층 건물이며, 2018년에 사용승인을 받았습니다. 건물 내 총 35호/세대가 있는 것으로 파악됩니다. 본건은 10층에 위치한 1002호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 411,000원

* 전입일자: 2024-02-19

* 확정일자: 2024-02-22

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사지민개발 → 하현 (2018.01.22 → 2019.04.16)

* 근저당: 온천새마을금고 (2022.01.20, 3,480,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 온천새마을금고 (2023.02.06, 77,000,000원)

* 주택임차권: 나정은 (2024.03.07, 20,000,000원)

* 임의경매: 온천새마을금고 (2025타경21753 관련, 3,255,368,800원)

총 등기부채권액은 3,577,000,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 명륜동 지역은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 동래구청, 롯데백화점, 롯데마트 등 편의시설이 인근에 위치해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 건물 활용

본건은 오피스텔 및 공동주택(다세대)으로 활용 가능한 복합 용도의 건물에 위치합니다. 이는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

온천장역, 명륜역 등 지하철역 인근에 위치하며, 롯데백화점, 롯데마트, 메가마트 등 대형 편의시설이 인근에 있어 생활 인프라가 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 동해중학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

온천천이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 재개발 및 신축 공사 등이 활발히 진행 중인 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 진행 현황

본건은 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 68,600,000원으로 최저 입찰가가 하향 조정된 상태입니다. 이는 시장에서 현재 감정가 대비 낮은 가치로 평가하고 있거나, 경매 절차 상의 여러 요인으로 인해 유찰이 반복되었을 가능성을 시사합니다.

6.2. 용도 혼재

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 분류되나, 건축물대장 상 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있습니다. 이러한 용도의 혼재는 향후 자산 가치 평가 및 관리 측면에서 고려될 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용 면적 22.84㎡(약 6.91평)으로, 소형 오피스텔 또는 1~2인 가구에 적합한 크기입니다. 이는 해당 면적대의 시장 수요에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하고, 2018년에 건축된 비교적 신축 건물에 속합니다. 권리상으로도 인수할 권리가 없어 명확한 물건입니다. 그러나 두 차례의 유찰을 거치며 최저 입찰가가 감정가의 절반 수준으로 하락한 점은 시장에서 본 건의 가치를 어떻게 평가하고 있는지 보여주는 중요한 지표입니다. 다양한 최근 실거래가 정보가 상이한 가격대를 보여주고 있어, 실제 시세 파악에 신중함이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 온천장역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 백화점, 마트, 병원 등 각종 편의시설이 인접해 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 노후화 걱정이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 경매 절차가 깔끔하게 마무리될 것으로 예상됩니다.

* 낮은 최저 입찰가: 두 차례 유찰로 인해 감정가 대비 크게 낮아진 가격으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 두 차례 유찰을 거쳐 감정가(142,000,000원)의 약 48.3% 수준인 68,600,000원으로 최저 입찰가가 형성되어 있습니다. 이는 시장에서 해당 물건의 현재 가치를 감정가보다 현저히 낮게 평가하고 있음을 시사합니다.

주변 유사 오피스텔의 거래 사례들을 종합해 볼 때, 지역의 신축 건물임을 감안하더라도 약 1.9백만원 ~ 2.7백만원/㎡의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다. 그러나 본 건의 경우, 감정가가 이보다 높은 약 6.2백만원/㎡ 수준으로 산정되었으나, 경매 시장의 반응은 이를 반영하지 못하고 있습니다.

따라서, 본건의 잠재 가치와 경매 시장의 현재 시세를 종합적으로 고려하여, 1차 유찰가의 110% 수준인 약 75,460,000원부터 1차 유찰가의 120% 수준인 약 82,320,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

합리적인 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

이는 유찰 가격 대비 소폭 상승을 통해 경쟁력을 확보하면서도, 감정가 대비 충분한 수익률을 확보할 수 있는 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 동종 매물 거래 동향을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.