나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [23] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (23)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층703호

건물명: 품에안은

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이나, 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔, 공동주택-단지형다세대))

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 중복사건

1.2. 건축물정보

준공일자: 2018년 1월 10일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 7층 703호

건물 총 층수: 10층

전유부 층수: 7층

세대수: 총 20세대 (집합건축물대장 기준)

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 준주거지역에 속하며, 최고 높이 제한 지역(30m)에 해당합니다.

1.4. 상권분석

최근 거래 사례를 보면, 동일 동네(명륜동) 내의 유사 건물(다세대)의 실거래가가 확인됩니다.

2026년 4월 17일 명륜동 700-182번지 '수정빌'(2002년식, 전용 18.64㎡)은 272,350,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 48,280,000원의 시세입니다.

이는 본건의 감정가(140,000,000원, 평당 약 20,250,000원)보다 상당히 높은 수준으로, 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

다만, 다른 거래 사례(명륜동 533-185, 696-33번지)는 평당 시세가 훨씬 낮게 나타나므로, 거래 시점, 건물 상태, 실제 면적 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 교육: 동해중학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주변 환경: 주거 및 상업 지역 혼재

* 혐오시설 검색 결과: 주변에 별도의 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 온천천이 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (2022년 1월 20일)

* 현재 등기부상 권리 현황:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사지민개발)

* 갑2: 소유권이전 (하현)

* 을2: 근저당권 (온천새마을금고, 말소기준권리)

* 을4: 근저당권 (온천새마을금고, 말소)

* 을5: 주택임차권 (이명진, 말소 예정이나 인수될 수 있음)

* 갑3: 임의경매개시결정 (온천새마을금고, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 25일

* 확정일자: 2021년 1월 29일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다.

* 물건명세서상 임차권등기(을5)는 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금 94,500,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 확인 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 이 의 보증금 94,500,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담할 수 있는 위험 요소입니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 합쳐져 진행되는 경우, 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 공동주택(다세대)으로도 이용 가능한 복합 건물입니다. 이는 향후 관리나 이용에 있어 일부 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 소형 다세대주택(오피스텔 겸용)으로, 역세권에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

하지만, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 중 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있어 권리분석에 매우 신중해야 합니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 입지: 온천장역 인근의 역세권 입지.

* 시세 대비 저평가 가능성: 유사 면적의 최근 거래가가 감정가보다 훨씬 높게 형성되어 있어, 명확한 권리분석과 정확한 시세 파악 시 시세차익 기대 가능.

* 소형 평수: 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 면적.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이나, 최근 유사 건물(수정빌, 18.64㎡)의 실거래가가 272,350,000원임을 감안할 때, 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 94,500,000원 인수 가능성이 존재하므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 잠재적 추가 비용으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해, 현재 감정가를 기준으로 약 120% ~ 130% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (단, 임차인 보증금 배당 현황을 최우선으로 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.