나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [21] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (21)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 701호 (신주소: 부산광역시 동래구 온천천로 3)

건물명: 품에안은

용도: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 표기되나, 감정평가서 및 건물 구조 분석 결과 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대) 복합 용도입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

1.3. 건물 정보

건축연도: 2018년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 10층 건물 중 7층 701호

건물 전체 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대-단지형다세대)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다. 온천천이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에는 동래문화회관, 동래구 공공지원센터 등 주민 편의 및 문화 시설이 있습니다. 조사 결과, 본 물건 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 520,000원

전입일자: 2018-10-31

확정일자: 2022-11-28

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자가 미래 시점이나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각 대금으로 배당될 것으로 예상되나, 배당 절차 및 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 권리 분석 요약

중복병합사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

온천장역 역세권에 위치한 소형 복합 용도의 부동산으로, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 명륜1번가 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

부산 지하철 1호선 온천장역 이용이 편리하며, 온천천 인접으로 산책 및 여가 활동에 용이합니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설(상가, 병원 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 동래문화회관, 동래구 공공지원센터 등 문화 및 공공 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건으로 인한 권리관계 복잡성: 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 배당 절차 및 결과에 따라 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (배당신고일자가 미래 시점임을 고려)

* 용도 복합성: 집합건축물대장상 다세대주택으로 표기되나, 실질적으로 오피스텔로도 이용 가능한 복합 용도로, 실제 이용 형태 및 관리상의 혼선이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 시장 시세보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 예상보다 높은 경쟁으로 입찰가가 상승할 수 있습니다.

* 감정평가서 상 호수 표기 오류 가능성: 감정평가서 요약에 6층 604호로 언급된 부분이 있으나, 본건은 7층 701호이므로 실제 대상 물건과 다를 수 있다는 점 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동의 역세권에 위치한 소형 복합 용도의 부동산입니다. 신축 연식, 편리한 교통, 온천천 인접 등 장점을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금이 없어 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건 및 용도 복합성, 감정가와 시세 간의 괴리는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 소액 투자 및 실거주 목적 모두 적합.

* 역세권 입지 및 온천천 인접으로 인한 높은 주거 및 투자 가치.

* 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가 대비 시세 상승 잠재력 존재.

* 활발한 상권 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

170,000,000원

제공된 최근 매매 정보를 고려할 때, 본건의 감정가 140,000,000원 대비 시세가 높을 것으로 추정됩니다. 가장 유사한 규모의 거래(18.64㎡, 27,235만원)는 본 건의 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본 물건은 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 높여 경쟁하는 것이 유리할 수 있습니다. 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 170,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.