나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [32] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3.1. 기본 현황

물건명: 품에안은 10층1001호

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (32)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 10층1001호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상) / 오피스텔 (이용 현황)

감정가: 14,200만원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.01.10 기준)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

4.1. 1.면적 정보

토지 지분 면적: 7.706206966986911㎡ (약 2.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 22.8414㎡ (약 6.91평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

5.1. 2.주요 정보 요약

본건은 부산광역시 동래구 명륜동에 위치한 집합건축물로, 10층 중 10층에 해당합니다. 건축물대장상으로는 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 건축물대장 상 기타 표기사항에는 오피스텔 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 혼재되어 있어 주의가 필요합니다.

6.1. 3.부동산 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30번지 (온천천로 3)

건물명: 품에안은

층수: 10층 (총 10층 건물)

호수: 1001호

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

준공일: 2018년 1월 10일

7.1. 4.건축물 용도 관련 비고

집합건축물대장상으로는 주로 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 기타 표기사항에 공동주택(다세대-단지형다세대)으로도 기재되어 있습니다. 이는 건축물 사용 승인 당시의 용도와 현재 복합적으로 사용되거나, 등재상의 혼란이 있을 수 있음을 시사합니다.

8.1. 5.입지조건

9.2. 주변 환경 및 입지

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거 및 상업지역을 형성하고 있습니다.

10.2. 1.교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도시철도 1호선 온천장역이 인근에 위치하여 부산 시내로의 접근성이 우수합니다.

11.2. 2.토지 이용 계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 최고 높이 30m 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 소로 1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

12.2. 3.도로 관계

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

13.2. 4.인근 시설 (외부 검색 결과)

주변은 주거밀집 지역으로, 상업 시설 및 학교가 분포하고 있습니다. 온천장역 인근으로 상권이 발달해 있으며, 온천천이 가까워 산책 등 여가 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 혐오시설이나 심각한 주변 환경 저해 요인은 확인되지 않았습니다.

14.2. 5.권리분석

15.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다.

16.3. 1.임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

17.3. 2.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

(특이사항: 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다.)

18.3. 3.인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

19.3. 4.권리 분석 종합

등기부상 권리관계는 매각으로 인하여 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 임차인 이 는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

20.3. 5.주의사항

집합건축물대장상으로는 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 이는 실제 건축물 용도와 공부상의 내용이 상이할 가능성을 내포하며, 향후 재산권 행사나 금융기관 대출 등에서 제약이 발생할 수 있습니다.

21.3. 6.상권 분석

22.4. 상권 및 시장 분석

본건은 주거와 상업 기능이 복합된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택, 근린생활시설 등이 발달해 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다.

23.4. 1.최근 매매 사례 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 다양한 연식과 면적대의 매매 사례가 존재합니다.

* 수정빌 (2002년식, 18.64㎡): 2026년 4월, 27,235만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,461만원/㎡ (약 4,828만원/평)의 시세로, 본건(2018년식, 22.84㎡)보다 연식은 오래되었으나 면적이 유사하고 평당 가격대가 높게 형성된 사례입니다.

* 동래빌라 (1997년식, 55.99㎡): 2026년 4월, 11,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 196만원/㎡ (약 649만원/평)의 시세로, 본건보다 연식이 오래되었고 면적이 훨씬 넓음에도 불구하고 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

* 벽송빌라 (1997년식, 63.89㎡): 2026년 5월, 17,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 266만원/㎡ (약 879만원/평)의 시세로, 동래빌라와 유사하게 연식이 오래되고 면적이 넓음에도 불구하고 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

24.4. 2.시세 분석 종합

최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적대의 2002년식 건물의 거래가는 27,235만원으로, 이는 본건의 감정가(14,200만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 반면, 1997년식의 넓은 면적의 건물들은 11,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 거래되어, 본건의 감정가와 유사하거나 낮은 수준을 보입니다.

이는 매물 간의 연식, 관리 상태, 정확한 위치 및 주변 환경에 따라 시세 편차가 매우 크다는 것을 시사합니다. 본건은 2018년식으로 최근에 건축된 건물이라는 점에서 다른 오래된 사례들보다 높은 가치를 가질 가능성이 높습니다. 다만, '수정빌' 사례의 가격 수준을 직접 적용하기에는 연식 차이에도 불구하고 가격 괴리가 커서, 해당 사례의 가격은 특수한 경우일 수 있습니다.

25.4. 3.감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 14,200만원으로, 이는 22.84㎡ (약 6.91평) 기준 평당 약 2055만원 수준입니다. 이는 1997년식 건물들의 평당 시세(약 650만원 ~ 880만원)보다는 높지만, 2002년식 유사 면적 건물의 평당 시세(약 4,828만원)보다는 낮은 수준입니다. 신축 연식을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 상황 및 경쟁 물건에 따라 추가적인 가격 상승 여력도 존재합니다.

26.4. 4.예상 입찰가

감정가 14,200만원을 기준으로, 본건의 신축 연식(2018년)과 명륜동 입지를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 14,200만원 ~ 16,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 본건의 정확한 현황(용도, 건축물 상태 등)과 주변 유사 물건의 최신 시세 변동 추이를 면밀히 추가 검토하는 것이 중요합니다.

27.4. 5.생활정보

28.5. 생활 편의성

본건은 명륜동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 온천장역 주변 상권을 이용하기에 편리합니다. 또한, 동해중학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

29.4. 6.잠재적 리스크

30.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 오피스텔로 이용 중이거나 등재된 복합적인 용도는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다. 대출, 전세 계약, 양도세 등 금융 및 세무적인 부분에서 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰 시 해당 권리를 인수해야 할 위험이 있습니다. 해당 지상권의 내용과 가치를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 중복 병합 사건으로 진행되는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 변수를 야기할 수 있습니다.

* 소형 면적: 22.84㎡ (약 6.91평)의 소형 면적은 투자 수익률이나 환금성 측면에서 제한적일 수 있습니다.

31.4. 7.종합 의견

32.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2018년에 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 명륜동에 위치하여 교통 편의성이 우수하고 생활 인프라 이용이 용이한 편입니다. 하지만, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택) 표기와 실제 오피스텔 이용 현황 간의 불일치는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

33.4. 8.투자 포인트

34.8. 투자 포인트

* 최근 연식의 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 도시철도 1호선 온천장역 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 건축물 용도 관련 불일치 문제가 해결된다면, 향후 가치 상승의 여지가 있습니다.

35.4. 9.예상 입찰가

36.9. 예상 입찰가 분석

본건의 감정가는 14,200만원입니다. 주변 유사 면적 건물의 최근 거래 사례(2002년식, 18.64㎡, 27,235만원)는 감정가보다 월등히 높게 나타나고 있으나, 이는 해당 건물의 특수성 또는 예외적인 거래일 가능성이 있습니다. 반면, 오래된 연식의 넓은 면적 건물들의 거래가는 감정가와 유사하거나 낮게 나타나고 있습니다.

본건은 2018년식의 신축 건물임을 감안할 때, 감정가인 14,200만원을 기준으로 시장의 관심도와 경쟁 상황에 따라 14,200만원에서 16,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 건축물 용도 불일치, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 리스크 요인을 충분히 검토한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.