나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [30] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (30)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

감정가: 164,000,000원

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층 903호

용도: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)이나, 건물 자체는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대) 복합 용도임.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대)

건물 사용승인일: 2018년 01월 10일

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 지분 면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

건물 전용 면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 903호

1.4. 경매 정보

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 중복사건, 선순위임차권.

주택임차권(을5) 50,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 부산 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 주변에 학교, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 현장에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 01월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되나, 을구 5번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 50,000,000원)은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 등기부등본 및 물건명세서상 "인수"로 표기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 390,000원

전입일자: 2023-05-08

확정일자: 2024-10-22

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 없음 (보증금 우선변제권 확인 필요)

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-15

확정일자: 2021-02-19 (등기부요약 참고)

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 있음 (본 임차인은 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 함)

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

주변 유사 다세대/빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 신축 연식 및 관리 상태에 따라 시세 편차가 존재합니다.

최근 2026년 4월경 거래된 사례들을 보면, 면적 18.64㎡의 물건이 27,235,000원에 거래되었으며, 이는 1㎡당 약 1,461,105원의 시세를 보입니다. 또한, 면적 55.99㎡ 물건은 11,000,000원, 63.89㎡ 물건은 17,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 감정가는 164,000,000원(26.40㎡ 기준, 1㎡당 약 6,212,121원)으로, 일부 거래 사례의 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 동향

동래구 명륜동 지역은 주거 환경이 비교적 양호하고 교통 편의성이 좋아 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 다만, 본 건의 감정가와 최근 유사 물건 시세 간의 격차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 온천장역 인근에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다. 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH) 소속 대항력있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

대항력있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 가치 변동 리스크

제공된 최근 매매 사례와 감정가 간의 상당한 차이가 존재하여, 향후 부동산 시장 변동에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 50,000,000원의 인수되는 임차권 보증금과 감정가 대비 낮은 시세로 인한 투자 위험성을 내포하고 있습니다. 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부산 도시철도 1호선 온천장역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 인수 보증금 50,000,000원을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 164,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성이 있는 합리적인 수준의 입찰가로 123,000,000원 ~ 139,400,000원을 제안합니다. (이는 감정가의 75% ~ 85% 수준입니다.)

본 입찰가는 현 시세 분석 및 권리관계 리스크를 반영한 추정치이며, 최종 결정은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.