나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [31] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

물건 고유번호: 부산지방법원 2024타경59260 (31)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 9층 904호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물 면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 송OO

1.1. 입지조건

2

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 "품에안은" 건물 9층 904호입니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 최고 높이 30m 제한 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

본건은 중복병합, 공동담보, 중복사건으로 경매가 진행 중입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(채권 최고액 3,480,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권(2023-02-06, 77,000,000원)과 임의경매개시결정(2025-04-16, 3,255,368,800원) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건축물대장상 표제부에는 소유권 보존 등기(2018-01-22, 주식회사지민개발) 후 소유권 이전(2019-04-16, 하현) 이력이 있습니다.

전유부에는 주택임차권(조수현, 100,000,000원)이 2025년 5월 13일에 등기되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있어 인수되지 않을 것으로 보입니다.

현재 파악된 임차인은 조수현이며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 20일, 확정일자 2022년 6월 30일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2

본건은 부산 동래구 명륜동의 준주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하고 있습니다.

건물 "품에안은"은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 복합 용도로 사용되고 있습니다.

인근 빌라/다세대 매매 정보를 종합해 볼 때, 유사한 면적대의 매물은 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

최근 시세 정보에 따르면, 2002년식 18.64㎡ 다세대주택 "수정빌"이 2026년 4월 17일 27,235만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,461,000원/㎡)

그러나 본건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며 오피스텔 용도 특성을 고려할 때, 제시된 다세대주택 매매가와 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 본건은 총 10층 건물 중 9층에 위치하고 있으며, 철근콘크리트구조입니다. 집합건축물대장상 전용 면적은 22.85㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 복합 용도: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)이 혼재되어 있어, 용도에 따른 관리 또는 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다. 감정평가서상 '오피스텔'로 기재된 점과 건축물대장상 '다세대' 기재가 상이할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성 및 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대관계 미상: 해당 임차인 외 다른 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

2

본건은 부산 동래구 명륜동의 역세권에 위치한 오피스텔 겸 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 여건이 양호한 편입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 확인되나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담은 적습니다.

임차인의 보증금도 인수 대상이 아닙니다.

다만, 오피스텔과 다세대주택의 복합 용도 및 건축물 대장상의 명확한 용도 확인이 필요하며, 중복 병합 사건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 권리관계 명확화: 매각으로 인해 대부분의 등기상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 복합 용도의 잠재력: 오피스텔 및 다세대주택 혼합 용도로 임대 수익의 다변화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

제공된 최근 매매 JSON 정보의 다세대주택 시세가 본건 오피스텔/다세대 주택의 시세와 직접적인 비교가 어려운 측면이 있습니다.

최근 동래구 명륜동 일대 유사 면적(약 20-25㎡) 오피스텔의 시세는 층수 및 상태에 따라 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다.

본건의 감정가 1억 4천 2백만원은 이러한 시장 가격대를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 하되, 현장 조사 결과 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 기준 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.