나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [10] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (10)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 송OO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층 401호

용도: 오피스텔

건물 구조 및 층수: 본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 401호에 소재합니다.

집합건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대))

1.3. 면적 정보

토지 면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 사정은 보통 이상입니다.

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 최고 높이 30m 지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소 기준 권리: 을2 근저당권 (온천새마을금고, 2022-01-20 접수)

등기부 채권 총액: 약 3,657,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유지혜 (유 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-08

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산 동래구 명륜동은 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 온천장역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 공존하고 있습니다. 오피스텔은 이러한 지역 특성상 업무시설과 주거 용도로 복합적인 수요를 가질 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

인근 지역의 유사 면적(약 30㎡) 오피스텔 매매 시세는 현재 약 1억 3천만 원에서 1억 4천 5백만 원 수준으로 파악됩니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 약 1억 3천 5백만 원 내외에서 시세가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 도시철도 1호선 온천장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시내버스 정류장도 가까워 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 주변에 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 동해중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 분류되어 있어, 권리관계 파악 및 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

* 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어, 실제 주거용으로 사용 시 건축법 등 관련 규정 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 별도의 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 보고된 바 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 오피스텔로, 온천장역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 복합적인 사건 경위와 업무시설로의 등재는 투자 전 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 시세와 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 초역세권 입지로 우수한 교통 접근성 보유

* 권리 분석상 인수되는 권리(보증금) 없음

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

* 생활 편의시설 및 주거/상업 혼합 지역의 이점

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 3백만 원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 유사 물건의 현재 시세가 약 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천 5백만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 3천 5백만 원에서 1억 4천만 원 사이로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.