나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [27] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (27)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층804호

건물명: 품에안은

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대) 혼합)

감정가: 1억 4천만원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

토지 지분: 7.707657696362435㎡

건물면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

건물 지분: 22.8457㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원의 부동산 강제경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2018-01-22: 소유권 보존 (주식회사지민개발)

* 2019-04-16: 소유권 이전 (하현)

* 2022-01-20: 근저당권 설정 (온천새마을금고, 채권최고액 3,480,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-01-20: 근저당권 설정 (온천새마을금고)

* 2023-02-06: 근저당권 설정 (온천새마을금고, 채권최고액 77,000,000원)

* 2025-04-16: 임의경매개시결정 (온천새마을금고, 채권액 3,255,368,800원)

총 등기부채권 총액은 약 35억 5천 7백만원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고경우

* 보증금: 1억 1천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-12

* 확정일자: 2022-06-14

* 배당신고일자: 2022-04-22

* 대항력: 없음

상기 임차인 고경우는 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우에도 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

물건명세서 특이사항:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재합니다.

- 을구 5번 임차권등기: 임대차보증금 9천 4백 50만원, 전입일자 2020.09.25, 확정일자 2020.09.07

- 본 임차권의 임대차보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 따라서, 매수인은 9천 4백 50만원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 명륜동 일대는 부산의 대표적인 주거지역 중 하나로, 다양한 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 2026년 4월경 2억 7천 2백 35만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 시세는 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 동해중학교 인근에 위치하며, 온천장역(1호선) 및 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

주변에 상업시설, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 을구 5번 임차권 등기로 인해 9천 4백 50만원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 실제 취득가격을 상승시키는 요인입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 1억 4천만원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례가 2억 7천만원대를 상회하므로, 시장 가치와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 경매 절차에서 높은 경쟁률이나 예상보다 높은 입찰가로 이어질 수 있습니다.

* 건물 용도의 혼합: 집합건축물대장상 오피스텔 및 다세대주택으로 표기되어 있어, 실제 이용 목적이나 관리에 혼선이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하고 있습니다.

다만, 인수해야 할 임차보증금이 존재하며, 감정가 대비 높은 시장 시세로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 인수 부담과 시세 차이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명륜동 지역은 부산 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되며, 현명한 입찰 전략을 통해 시세차익을 실현할 수 있는 기회가 있습니다.

* 소형 면적: 22.85㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례가 2억 7천만원대를 상회하는 점과 인수되는 임차보증금 9천 4백 50만원을 고려할 때, 합리적인 순수 취득 비용을 2억원으로 가정하고 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 2억 9천 4백 50만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.