나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [24] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (24)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층801호

용도: 다세대주택 / 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 기재)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.71㎡ (약 2.3평)

건물면적: 22.84㎡ (약 6.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 건물 상세 정보

본건은 품에안은 건물 내 8층 801호로, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 하나입니다. 2017년 4월 11일 건축 허가를 받아 2018년 1월 10일에 사용 승인되었습니다. 건물 최고 높이는 30.9m이며, 연면적은 1357.28㎡, 건축 면적은 198.15㎡입니다. 해당 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 복합 용도 사용 중입니다.

1.3. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 경매 진행 중이며, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당(을2)입니다.

본건 등기부등본상 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당 2건, 주택임차권, 임의경매가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 3,567,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민수 (마스킹: 김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 24일

* 배당신고일자: 2025년 5월 15일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 명륜동 지역은 동해중학교 인근으로 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 온천장역 주변 상권을 이용하기에 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

단지 내/인근에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 사건 및 권리 관계

중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다. 총 채권액이 매우 높은 점을 고려해야 합니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 오피스텔로 사용되고 있어 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재할 수 있습니다. (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 복합 기재)

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동, 온천장역 인근에 위치한 다세대주택/오피스텔 복합 건물 내 801호입니다. 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 다수의 병합 사건과 높은 총 채권액, 그리고 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재할 수 있다는 점은 주의가 필요합니다. 건물의 신축 연도(2017년 건축)를 고려할 때, 비교적 신축 건물로서 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 수요와 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 업무시설 및 공동주택으로 복합 활용되는 건물 특성상 다양한 투자 접근 가능.

* 최근 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 명륜동 소재 '수정빌'(2002년 건축, 18.64㎡)이 27,235만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 1,460만원의 시세가 형성된 것으로 분석됩니다.

본건의 면적은 22.84㎡(약 6.9평)로, '수정빌'과 유사한 면적입니다. 이 시세를 본건에 적용하면 약 33,366만원 (22.84㎡ * 1,460만원/㎡) 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다른 비교 사례인 '동래빌라'(1997년 건축, 55.99㎡, 11,000만원)와 '벽송빌라'(1997년 건축, 63.89㎡, 17,000만원)는 건축 연도가 오래되었고 면적이 넓어 평당 단가가 낮게 형성되어 있습니다.

본건은 2017년 건축으로 비교적 신축에 해당하여, '수정빌'의 시세 수준을 기준으로 평가하는 것이 합리적입니다.

9.2. 감정가 대비 시세 격차

본건의 감정가는 140,000,000원(1억 4천만원)으로, 최근 거래된 유사 면적의 시세(약 3.3억원 이상)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 큰 격차는 본건이 시세 대비 상당 부분 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

9.3. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 최근 시세 분석 결과를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최소 2.5억원 이상으로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 낙찰 목표 가격에 따라 다르겠지만, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상되며, 시세에 근접하는 수준의 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설

"부산광역시 동래구 명륜동 2-30" 주변 지역을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.