나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [22] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (22)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 7층 702호

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 명시, 감정평가서 요약상 이용상태는 오피스텔로 기재)

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

* 건물면적: 53.55㎡ (약 16.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역

1.1. 1.교통상황

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 702호

* 외벽: 벽돌 노출, 판넬, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시창호

* 이용상태: 오피스텔 (감정평가서 요약상 기재)

1.3. 토지 이용상태

* 6필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중

* 인접 도로: 본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m). 일부 필지는 소로1류(폭 10m-12m)와 접함.

1.4. 설비 내역

* 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 공부와의 차이

* 없음.

1.6. 기타 참고사항

* 임대관계 미상.

2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 송OO입니다.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다. (임차인현황 인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 물건명세서 비고란에 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있습니다.

* 중복병합사건, 중복사건으로 등기부상 권리관계가 복잡할 수 있으므로 세부사항 확인이 요구됩니다.

3. 상권분석

* 본건이 소재한 부산광역시 동래구 명륜동 지역은 주거와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 온천장역이 있어 교통이 편리하며, 주거지로서의 배후 수요가 존재합니다.

* 제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 ㎡당 약 196만 원에서 1,461만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건 감정가는 301,000,000원이며, 건물 면적 53.55㎡ (약 16.20평) 기준 ㎡당 약 562만 원 수준으로, 최근 매매 자료 중 2002년식 다세대주택(수정빌)의 ㎡당 1,461만 원과 비교했을 때 신축 연식(2018년 사용승인)을 감안하면 유사하거나 다소 높은 수준의 감정가로 판단됩니다.

* 단, 제공된 매매 자료가 모두 '다세대' 주택인 반면, 본건은 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태 및 건물 용도가 '업무시설(오피스텔)'로도 표기되어 있어, 실제 거래 사례와의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 동해중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 다양한 면적과 연식의 물건들이 거래되고 있으나, 본건과 직접적인 비교가 어려운 경우가 많습니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼재: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 표기되어 있어 실제 용도 및 계약 조건에 대한 확인이 필요합니다. 이는 향후 활용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복병합사건: 다수의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 등기부 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주자 또는 임차인의 유무 및 계약 조건이 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 없습니다.)

* 토지이용계획상 최고높이 제한: 건축 시 최고높이 제한 규제가 적용되어 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 온천장역 역세권에 위치하며, 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 다양한 활용 가능성: 오피스텔 또는 공동주택으로 활용 가능성이 있어 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. (단, 용도 확인 필수)

* 상대적으로 낮은 경쟁률 기대: 중복병합사건으로 인해 복잡성 때문에 일부 입찰자가 관망할 수 있어, 경쟁률이 예상보다 낮을 가능성이 있습니다. (정확한 경쟁률은 입찰 당일 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 신축(2018년) 다세대주택/오피스텔로, 역세권 입지를 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 감정가는 301,000,000원으로 책정되어 있으며, 인근의 신축 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 집합건축물대장상의 용도와 감정평가상 이용상태 간의 차이, 중복병합사건이라는 특수성, 그리고 임대관계 미상 등의 요소를 고려할 때, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 분석이 필수적입니다. 제공된 주변 시세 자료는 '다세대' 주택 위주로, 본건이 오피스텔일 경우 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 301,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 연식의 다세대 주택 거래 사례(2002년식, 18.64㎡, 27,235만원)를 기준으로 ㎡당 가격을 환산하면 약 1,461만원/㎡입니다. 본건은 2018년 준공으로 신축이므로 감정가가 더 높게 책정된 것으로 보이나, 제공된 시세 자료와 감정가 간의 차이가 존재하는 점을 고려해야 합니다.

경매 특성상 유찰 가능성을 염두에 두고, 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여 270,000,000원 수준에서 1차 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 89.7% 수준이며, 제공된 거래 사례 중 가장 높은 가격대와 유사하지만 신축 연식을 고려한 가격입니다. 하지만, 실제 경매 시세와 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

9. 혐오시설 정보

주변 시설에 대한 추가 검색 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 영향권은 인근 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.