나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [17] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (17)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.2. 물건소재지

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층504호

1.3. 물건현황

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 공동주택(다세대-단지형다세대) 겸용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 면적

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.063574726424934㎡ (약 3.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.8287㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

감정가: 133,000,000원

1.6. 특이사항

중복병합사건, 대항력있는임차인, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 사정은 보통 이상입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 6층 604호입니다.

외벽은 벽돌 노출, 판넬, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등으로 되어 있습니다.

내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획

토지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m)입니다. 일부 필지는 소로1류(폭 10-12m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매물건 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오 석

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2018-03-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-06-12

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

이는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 모두 변제되거나 인수되지 않음을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 상황에 따른 실제 인수 여부는 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (별도 명시된 지상권 등은 없습니다)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 명륜동은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역입니다. 1호선 온천장역 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

최근 조사된 바에 따르면, 유사 면적(약 9평)의 오피스텔 매매가는 1억 2천만원에서 1억 4천만원 선에서 형성되고 있으며, 전용 25-30㎡ 기준 월세는 60만원에서 70만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 동해중학교가 서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 오 석은 2018년 3월 2일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 경매 절차 및 배당 상황에 따라 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 중복 병합 사건

본 사건은 중복 병합 사건으로, 관련 사건의 내용을 면밀히 파악하여 권리 관계 및 진행 상황을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

6.3. 건축물 용도

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, '오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대)'으로도 기재되어 있어 실제 주거 용도로 활용될 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 처분 시 영향을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동에 위치하며, 지하철 1호선 온천장역 역세권으로 교통이 편리한 오피스텔입니다. 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 중복 병합 사건이라는 점에서 권리 관계 및 경매 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 인한 높은 접근성과 시세 상승 잠재력.

* 오피스텔 및 주거 겸용으로 다양한 활용이 가능한 유연성.

* 경매 낙찰을 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 감정가는 133,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 9평)의 오피스텔은 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이에서 거래되고 있습니다. 월세 시세는 60만원-70만원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이라는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

9.3. 예상 입찰가

128,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 시 경쟁률, 현장 조사 결과, 기타 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.