나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [26] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (26)

3. 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 8층 803호

4. 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상), 오피스텔 (감정평가요약)

5. 감정가: 161,000,000원 (1억 6천 1백만원)

6. 토지면적: 8.91㎡ (약 2.69 평)

7. 건물면적: 26.40㎡ (약 7.99 평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 강제경매

10. 채권자: 송OO

11. 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 중복사건

12. 주의사항: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 ‘품에안은’ 건물 8층 803호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. ‘품에안은’ 건물 자체는 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 부산 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m)으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 소로1류(폭 10m-12m) 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

* 소유권보존: 주식회사지민개발 (2018-01-22)

* 소유권이전: 하현 (2019-04-16, 매매 대금 141,110,000원)

* 근저당 (말소기준권리): 온천새마을금고 (2022-01-20, 3,480,000,000원)

* 근저당: 온천새마을금고 (2023-02-06, 77,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 조현 (2024-10-16, 100,000,000원) - 말소 (전입일자: 2022-09-27, 확정일자: 2022-09-08)

* 임의경매개시결정: 온천새마을금고 (2025-04-16, 3,255,368,800원) - 말소

1.2. 2.채권액 총계

등기부상 채권 총액은 약 3,657,000,000원입니다.

1.2. 3.권리분석 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권입니다. 따라서 해당 권리보다 후순위인 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1.건물 이용상태 및 설비

건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 감정평가 요약 및 건축물대장 주요 용도에는 업무시설(오피스텔)로도 표기되어 있어 복합적인 용도로 사용될 수 있습니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 8층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 2.주변 상가 및 시설

본건 인근에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1.중복 병합 및 공동 담보

사건에 '중복병합사건', '공동담보', '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 및 권리관계 파악에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.4. 2.대규모 채권

말소기준권리인 온천새마을금고의 근저당 채권액이 34억 8천만원으로 매우 높아, 경매 신청의 원인이 된 채무 규모가 상당함을 시사합니다. 이는 해당 물건의 시세 대비 과도한 채무 부담 가능성을 내포합니다.

1.4. 3.임차인 인수 문제

임차인 조현 씨는 보증금 1억원, 차임 0원, 전입일자 2022년 9월 27일, 확정일자 2022년 9월 8일로 파악되었습니다. 배당신고일자(2025년 5월 7일)가 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 절차상의 문제나 마찰이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.5. 종합 의견

본건 ‘품에안은’ 8층 803호는 비교적 신축(2018년 준공) 건물에 위치하며, 역세권 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 다세대주택과 오피스텔 표기가 혼재되어 있으며, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 교통 편의성이 좋습니다.

* 최근 거래 사례(수정빌, 18.64㎡, 2026년 4월 17일 거래, 272,350,000원)를 볼 때, 본건(26.40㎡)의 실질 시장 가치가 감정가(161,000,000원)보다 높을 가능성이 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

제공된 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 유사 건물(수정빌, 18.64㎡)이 272,350,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(26.40㎡)의 잠재적 시세는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. ‘수정빌’의 면적당 가격(약 14.61백만원/㎡)을 적용하면 본건의 잠재적 시장 가치는 약 385,674,000원에 이를 수 있습니다.

그러나 경매 물건은 다양한 위험 요소를 내포하므로, 감정가 대비 통상적인 할인율을 적용한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

감정가의 70~80% 수준인 약 112,700,000원에서 128,800,000원 사이는 감정가 기준의 보수적인 입찰가 범위입니다.

실질적인 시장 가치 상승 가능성을 고려하고, 권리 관계 및 명도 리스크를 감안한 예상 입찰가 범위는 130,000,000원에서 170,000,000원 으로 제안합니다. 이 범위는 감정가 수준에서 약간의 할인을 적용하거나, 잠재적 시세 상승 여력을 고려한 가격입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석의 명확성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.