나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [12] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (12)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층403호

* 건물명: 품에안은

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 10.07㎡ (약 3.05평)

* 건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 건물 사용승인일: 2018년 01월 10일

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 온천새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황

인근에 시내버스 정류소와 부산 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능한 지역입니다.

* 건물구조

본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 403호이며, 내외부는 벽지, 페인트 등으로 마감되어 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 01월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (을2)입니다.

* 인수되는 권리

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

을구 5번 주택임차권 (이애경): 2025년 04월 30일 등기되었으며, 보증금 94,500,000원입니다. 전입일은 2021년 10월 8일, 확정일자는 2021년 9월 28일로 대항력이 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리인 온천새마을금고의 근저당권 (을2), 을구 4번 근저당권 (온천새마을금고), 갑구 3번 임의경매개시결정 (온천새마을금고) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

*: 이애경

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 8일

* 확정일자: 2021년 9월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 부산 동래구 명륜동 지역은 온천장역 역세권으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 기본적인 수요는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 온천장역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 동해중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이애경의 보증금 94,500,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미치는 요인입니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복으로 병합된 사건이므로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 높이 제한: 본 건 토지는 준주거지역으로 최고 높이 30m 제한이 있어, 향후 건물 증축 등에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구 온천장역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다.

* 다만, 감정가 대비 인수해야 하는 임차인의 보증금이 상당히 높아, 낙찰 후 실질적인 투자 비용이 커지는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

* 권리분석상 임차인 보증금 인수 외에는 말소되는 권리들로 인해 권리 관계는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권이라는 입지적 장점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 향후 지역 개발 및 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 133,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 이애경의 보증금 94,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 계산하는 방식에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액은 약 38,500,000원입니다.

* 이는 낙찰자가 부동산 자체의 가치 중 현금으로 부담해야 하는 부분을 나타내며, 여기에 제세공과금 및 기타 경비를 고려해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 40,000,000원에서 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

* (참고: 만약 입찰가 40,000,000원을 선택할 경우, 총 실투자 예상액은 약 40,000,000원(입찰가) + 94,500,000원(인수 보증금) + 경매 관련 부대 비용 및 수수료가 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.