나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [16] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (16)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 10.07㎡ (약 3.05평)

* 토지지분: 10.067117205132604㎡ (약 3.05평)

* 건물면적 (전용면적): 29.84㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.8392㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

* 건축물정보:

* 건물명: 품에안은

* 신축일: 2018년 01월 10일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 10층 (본건 5층)

* 면적: 전용면적 29.84㎡ (약 9.03평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 인근에 시내버스 정류소가 위치해 있으며, 부산 지하철 1호선 온천장역을 이용할 수 있어 대중교통 사정이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 30m)입니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 부동산 강제 경매

* 말소기준권리: 2022년 01월 20일 접수된 온천새마을금고 근저당권(채권액: 3,480,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지영

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 450,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2023년 11월 16일.

* 대항력: 없음. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 3,577,000,000원으로, 이는 해당 물건의 채무 총액을 나타냅니다.

* 특이사항: 본 건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 분류되어 있어 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 동래구 명륜동에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 온천장역 인근으로 형성된 상권 및 유동인구를 활용할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 업무 및 주거 겸용 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동해중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 부산 지하철 1호선 온천장역과의 접근성이 좋아 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기반시설: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 경매 절차의 복잡성: 중복병합사건, 공동담보, 중복사건 등으로 인해 예상치 못한 변수가 발생하거나 절차가 지연될 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 시 임대수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 주변 시세 및 공실률을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축물 제한: 본건이 속한 지역은 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 30m)으로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 김지영은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 동래구 명륜동, 온천장역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 감정평가액은 1억 3,300만원이며, 권리분석 결과 모든 이해관계인들의 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 및 업무용으로 적합합니다.

* 다만, 중복 병합 사건이라는 경매 절차의 복잡성을 인지하고, 실제 임대 시장에서의 공실 및 임대료 수준을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 온천장역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 및 시내 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 하자 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9.03평(29.84㎡)으로 투자 부담이 비교적 적으며, 실수요자들의 접근성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 재건축 등의 호재 발생 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가는 133,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 30㎡)의 오피스텔이 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하며, 역세권 입지를 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상인 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시세 변동 추이를 반영하여 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.