나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [2] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (2)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 2층 201호

건물 종류: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 공동주택(다세대-단지형다세대) 복합 용도)

감정가: 132,000,000원

토지 면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 온천새마을금고

총 등기부채권액: 3,657,000,000원

건물 층수: 총 10층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2018년 01월 10일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 동래구 명륜동, 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지: 6필지로 구성된 부정형의 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 높이 30m)입니다. 일부 토지는 소로1류와 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 20일자 온천새마을금고 근저당권 (을2)입니다.

주요 권리 사항:

* 임차인 이영희: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021년 4월 9일, 확정일자 2021년 3월 17일. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 을5 주택임차권 (2025년 4월 9일 등기): 임차인 이영희와 동일인으로 추정되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 이영희의 보증금 100,000,000원. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 가능성은 여전히 존재하므로 주의가 필요합니다.)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 중복사건, 선순위 임차권 설정 등 복잡한 권리 관계가 확인됩니다.

4. 상권분석

입지: 온천장역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

건물: 총 10층 규모의 철근콘크리트 구조 오피스텔 건물입니다.

용도: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(다세대-단지형다세대)으로도 표기되어 있어 복합적인 활용이 가능합니다.

주변 시설: 동해중학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 좋습니다.

교육시설: 동해중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 비교적 조용하고 안정적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이영희의 보증금 100,000,000원은 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

높은 채권 총액: 36억 원이 넘는 근저당권 등 채권 총액이 높아, 배당 절차 및 최종 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

권리관계 복잡성: 중복병합사건, 공동담보 등 다수의 권리 사항이 얽혀 있어 권리 분석에 철저한 검토가 필요합니다.

건축물 용도 혼합: 오피스텔 및 공동주택 용도가 혼재되어 있어, 실제 사용 및 건축법 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천장역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 편리한 교통과 주변 상업시설, 주거지역의 배후수요는 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 높은 채권 총액, 복잡한 권리 관계는 매수인이 부담해야 할 주요 리스크입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 반드시 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 온천장역을 중심으로 한 편리한 교통망과 풍부한 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

안정적인 임대 수요: 주변의 상업 및 주거 지역 배후수요를 바탕으로 오피스텔의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 동래구 지역의 지속적인 개발 및 발전 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

인수 보증금 (잠재적 인수분): 100,000,000원

본 물건의 감정가는 132,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수할 가능성이 있어 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 120,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

매수인의 총 투입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 경쟁력을 갖추기 위해서는, 보증금 100,000,000원을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

이를 바탕으로, 잠재적인 인수 보증금을 감안하여 본 물건의 예상 입찰가는 35,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 경우 총 투입 비용은 135,000,000원 ~ 150,000,000원 수준이 됩니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 배당 절차, 임차인과의 협상 여부, 추가적인 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.