나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [15] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (15)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건소재지

부산광역시 동래구 명륜동 2-30, 품에안은 5층502호

1.3. 물건현황

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.078925467491501㎡ (약 3.05평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.8742㎡ (약 9.04평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건축년도: 사용승인일 2018년 01월 10일 (총 10층 건물 내 5층)

건물 전체 연면적: 1357.28㎡ (약 410.51평)

건물 전체 대지면적: 331㎡ (약 100.13평)

건물 전체 호수: 20호

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

133,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 부산 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 01월 20일 접수된 온천새마을금고 근저당권 (을2)

총 채권액: 약 3,657,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 등은 존재하지 않음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 최유정

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 29일

확정일자: 2022년 04월 04일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

[권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당을 통해 회수해야 하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위 권리 또는 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 명륜동 일대는 주거지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 온천장역 인근의 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 규모 및 용도

'품에안은' 오피스텔은 총 10층 건물에 20호가 있으며, 본건은 5층 502호로 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 동해중학교, 온천장역 인근 상권

* 주변 근린생활시설, 공동주택 등으로 주거 편의시설 이용 가능

5.2. 건물 내 편의시설

* 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 도시가스설비 등 기본 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 건축물 외벽 마감재 등에 대한 상세한 현황은 현장 확인 필요.

6.2. 기타 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보, 중복사건 관련 정보가 있어, 등기부 및 관련 서류를 상세히 검토할 필요가 있습니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 기타 용도에 공동주택(다세대)이 포함되어 있어 실제 이용 현황에 대한 확인이 요구될 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 육안으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

7. 종합 의견

부산 동래구 명륜동에 위치한 오피스텔로, 온천장역 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 해당 물건은 2018년식 신축급 건물로, 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금이나 선순위 권리가 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 편입니다. 감정가는 1억 3,300만원으로, 최근 인근 지역의 오피스텔 실거래가 및 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 도보 거리 역세권 입지

* 비교적 신축급 건물 (2018년 준공)

* 인수 부담 없는 권리 분석 (대항력 없는 임차인, 말소기준권리 하 모든 권리 소멸)

* 소형 면적으로 높은 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 실거래가 및 인근 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 3,500만원 선에서 거래되는 점을 고려할 때, 본건은 1억 3,000만원 내외에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

전략적 입찰가: 130,000,000원

[투자자는 본인의 투자 성향과 자금 계획에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.