나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [11] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (11)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 4층402호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 1억 3,300만원

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 명륜동 소재 '품에안은' 오피스텔 4층 402호입니다. 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 부산 시내로의 접근성이 좋습니다. 차량 접근도 가능하며, 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 최고 높이 30m 제한 지역입니다. 일부 토지는 소로 1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

* 주변 환경: 동래구 명륜동 지역은 동래읍성, 메가마트 동래점, 동래역 상권 등이 발달해 있는 생활 편의 시설이 풍부한 지역입니다. 다만, 인근 동래구 명륜동 559-5 번지 일원에 오피스텔 신축 공사가 진행 중이거나, 복산1구역 재개발, 서금사A재정비촉진구역 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 환경 변화 가능성이 있습니다. 검색 결과에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시계획시설, 재개발/재건축 구역 등이 다수 확인되었습니다.

3. 권리분석

* 경매 개시 시점: 부산지방법원 2024타경59260 (11)

* 말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고 근저당권 (을2)입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을5, 2024년 9월 19일 접수된 주택임차권 (강연주): 보증금 50,000,000원. 전입일자 2020년 11월 13일, 확정일자 2024년 2월 29일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강연주

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2020-11-13

* 확정일자: 2024-02-29

* 대항력: 있음 (매수인이 인수할 가능성 있음)

* 비고: 인수 보증금 50,000,000원.

* 임차인: 권령은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2020-11-13

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 현황 파악 필요.

* 특이사항: 본 건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 분류되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 명륜동은 동래구의 중심 상권 중 하나로, 메가마트 동래점, 동래역 주변 상권 등이 발달하여 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 주변에 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 최근 동래구 명륜동 일대에서 오피스텔 신축 공사가 진행 중이거나 예정되어 있어 공급 물량 증가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 명륜초등학교, 부산중앙여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 학군이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 메가마트 동래점 등 대형마트와 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 강연주 씨의 보증금 50,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합된 경우, 경매 절차 진행이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 오피스텔 및 공동주택 혼합 기재: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나, 공동주택(다세대-단지형다세대)으로도 기재되어 있어 실제 이용 현황이나 관리 규약 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 및 공급 증가: 주변 지역의 개발 사업 진행 및 신축 오피스텔 공급 증가는 향후 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명륜동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 중복 병합 사건이라는 특수성이 있습니다. 주변의 개발 계획 및 신축 오피스텔 공급 현황을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 교통 편리

* 명륜동 중심 상권 인접으로 풍부한 생활 인프라

* 양호한 학군 및 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가는 133,000,000원입니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인(강연주)이 50,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실제 낙찰받아 명도 후 총 지출되는 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현재 명륜동 일대 오피스텔 시세를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔이 1억 5천만 원에서 2억 원 이상에 거래되는 사례도 있으나, 본 물건의 정확한 시세는 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

임차인 인수 보증금 5,000만원을 고려하여, 낙찰 후 총 지출 비용이 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 건의 감정가는 1.33억 원이며, 보증금 인수 부담을 고려할 때, 보수적으로 예상 입찰가는 감정가 수준인 1.3억 원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 보증금: 50,000,000원

* 감정가: 133,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 133,000,000원 (현장 조사 및 권리 분석 재확인 후 최종 결정)

* 주의사항: 임차인 강연주 씨의 보증금 50,000,000원은 낙찰 후 배당 과정을 거쳐 변제되거나, 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이므로, 총 투자 비용 산정 시 반드시 포함해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.