나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [6] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 2-30번지에 위치한 '품에안은' 오피스텔 3층 301호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물로서, 집합건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(다세대-단지형다세대) 용도로도 기재되어 있습니다. 본 건물의 건축물대장상 전유부분의 면적은 29.87㎡ (약 9.04평)이며, 토지 지분은 10.08㎡ (약 3.05평)입니다.

2.2. 감정가 및 면적

감정가는 1억 3천 2백만원 (132,000,000원)입니다.

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

2.3. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 중복사건.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 온천장역은 본 건물의 주요 편의시설 접근성을 높여줍니다.

3.3. 토지이용계획

본건 토지는 6필지로 이루어진 부정형 토지이며, 준주거지역 내에 위치하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (채권최고액 3,480,000,000원)입니다. 본 건물의 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김성찬)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2022-07-29

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고: 채무자/소유자와의 관계 등 추가 확인 필요

* 임차인: 김 (김채원)

보증금: 50,000,000원

차임: 130,000원

전입일자: 2021-08-20

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 확정일자 및 배당신고일 정보가 미상이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

4.3. 인수 가능한 권리

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 공동주택(다세대)으로도 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있을 수 있습니다. 다만, '공부와의 차이'는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권으로 표기되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 권리로서의 효력은 없을 것으로 보입니다.

4.4. 중복/병합 사건

본 건은 중복병합사건, 공동담보, 중복사건으로 분류되어 있어 경매 진행 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 명륜동 일대는 동해중학교와 인접하며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 형성되어 있습니다. 또한, 주변으로 활발한 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5.2. 주요 시설 및 편의성

온천장역 역세권에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수하며, 메가마트, GS더프레시 등 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

도시철도 1호선 온천장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

6.2. 교육

단지 서측 인근에 동해중학교가 위치하고 있으며, 명륜초등학교, 부산중앙여자고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.3. 편의시설

주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 (김 / 김채원)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다. 보증금 50,000,000원에 대한 확정일자 및 배당신고일이 미상으로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7.2. 중복/병합 사건

중복 병합 사건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.3. 건물 용도 관련

건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대)으로 복합 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 향후 법규 적용 시 일부 혼란이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동의 온천장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변 지역의 개발 호재와 함께 우수한 학군 또한 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재는 가장 주의해야 할 요소입니다. 해당 임차인의 보증금 50,000,000원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 확정일자 및 배당 신고일 정보가 누락된 점은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점은 경매 진행 과정에서의 추가적인 변수를 고려해야 함을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 온천장역 초역세권 입지: 탁월한 대중교통 접근성으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 동래구 명륜동 지역 개발 잠재력: 주변 재개발/재건축 사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성.

* 양호한 생활 및 교육 환경: 다양한 편의시설과 우수한 학군이 갖춰져 있어 주거 만족도 높음.

10. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

인수 보증금 (김 / 김채원): 50,000,000원 (대항력 있음, 확정일자/배당신고일 미상으로 낙찰자 인수 가능성 있음)

현재 시세 분석:

부산 동래구 명륜동 일대의 유사 면적(약 30㎡) 오피스텔 매매 시세는 대략 1억 3천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 형성되어 있습니다. '품에안은' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 건물들의 호가를 고려할 때 본 건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

부산 동래구 명륜동 2-30번지 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 기장군 명례산단 지하화 소각장 등 부산 시내 전반의 혐오시설 설치 관련 논의가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

예상 입찰가:

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 김 씨의 보증금 50,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 낙찰가는 감정가 대비 약 10% ~ 20% 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서, 임차인과의 협상 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 답사 및 추가적인 법률, 세무 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.