나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [3] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30, 품에안은 2층 202호

(참고: 감정평가서 요약에는 6층 604호로 기재되어 있으나, 제공된 물건 기본정보의 소재지를 기준으로 작성되었습니다.)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설(오피스텔))

건축물: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 202호

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지 지분: 10.078925467491501㎡ (약 3.05평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평) - 전용면적

건물 지분: 29.8742㎡ (약 9.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 복합 사용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 6필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m)입니다.

기호 2와 기호 5 토지는 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당 (채권최고액 3,480,000,000원)

말소예정 권리:

* 온천새마을금고 근저당 (2022-01-20)

* 온천새마을금고 근저당 (2023-02-06, 채권액 77,000,000원)

* 이강선 주택임차권 (2025-02-19, 보증금 50,000,000원)

* 온천새마을금고 임의경매 (2025-04-16)

매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이강선

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-02-20

* 확정일자: 2023-02-09

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금이 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택 및 근린생활시설과 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 도시철도 1호선 온천장역이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도는 주변 임대 시세 및 공실률 등을 추가적으로 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 생활: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 편의: 단지 내 또는 인근 편의시설 확인 필요.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대-단지형다세대)으로 등록되어 있어, 건물 내 다른 용도의 거주자 또는 이용자와의 마찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

(주의사항: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임)

6.2. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. (현 임차인은 대항력이 없으나, 잔존 임대차 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

6.3. 중복 병합 사건

사건번호에 (3)이 표기되어 있고, 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 층수 및 호수 혼동 가능성

제공된 물건 기본정보 상 소재지는 2층 202호이나, 감정평가서 요약에는 6층 604호로 기재되어 있어, 현장 확인 시 정확한 물건 호수를 다시 한번 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 명륜동에 위치한 오피스텔로, 도시철도 온천장역 인근의 준주거지역에 자리하고 있어 교통 및 입지 여건이 양호합니다.

10층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 약 9.04평 (29.87㎡)입니다.

건물 내 다수의 근저당 및 임의경매가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

현재 임차인 이강선 씨는 보증금 5천만원에 거주 중이나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선 온천장역) 인근의 편리한 교통망.

* 준주거지역 내 우수한 입지로 향후 가치 상승 기대.

* 전용면적 약 9평의 소형 오피스텔로 소액 투자 가능.

* 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 132,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

현 시세 분석을 위해 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 조사하는 것이 중요합니다.

다만, 제공된 감정가를 현 시세의 기준으로 보았을 때,

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

* 감정가 이하로 입찰 시 경쟁력 확보 가능성을 높일 수 있습니다.

* 유사 물건의 최근 매각 사례를 참고하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 시세 변동 및 단지 내 희소성을 고려하여 적정 수준의 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.