나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59260 [7] 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치한 품에안은 6층
604호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이
소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 6층 604호로서,

외벽 : 벽돌 노출, 판넬 ??임, 노출콘크리트 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-6 공히 준주거지역 ,가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이
30m)이며, 기호 2와 기호 5는 소로1류(폭 10m-12m)(2022-04-27)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59260 (7)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 2-30 품에안은 3층302호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 1억 3천2백만 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

토지 지분: 10.078925467491501㎡ (약 3.05평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.8742㎡ (약 9.04평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 품에안은

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

해당 층: 3층

사용 승인일: 2018년 1월 10일

주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 공동주택(다세대-단지형다세대))

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 부지는 북서측으로 약 6-7미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m)에 해당합니다. 일부 구역은 소로 1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2022년 1월 20일 접수된 온천새마을금고 근저당권 (을2)

등기부채권 총액: 3,639,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 82,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 2월 12일

확정일자: 2018년 2월 12일

배당신고일자: 2025년 5월 2일 (주의: 현재 시점보다 미래 날짜로 기재되어 있음)

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(황 )가 존재하며, 임대차 보증금 82,500,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

특히, 임대차 보증금 중 27,500,000원은 2021년 1월 8일에 증액되었으며, 증액된 금액에 대한 확정일자도 2021년 1월 8일입니다.

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 온천장역 인근에 위치하여 상업 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 공동주택이 분포하여 배후수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

온천장역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 비교적 풍부하며, 오피스텔 및 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

도시철도 1호선 온천장역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 각지로 이동이 용이합니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 동해중학교가 위치하고 있으며, 주변 초등학교 및 고등학교에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 82,500,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 특히 차임이 0원인 점을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 경매 절차의 복잡성

중복병합사건, 중복사건으로 표기된 점은 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있음을 시사합니다. 최종적인 권리 관계 및 배당 순위에 대한 면밀한 파악이 요구됩니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 36억 3천9백5십만 원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 신청 채권자의 채권 규모가 크다는 것을 나타내며, 배당 상황에 따라 낙찰자에게 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천장역 인근의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공된 건물로 시설 상태도 무난할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 이에 대한 면밀한 분석과 대비가 필요합니다. 경매 절차의 복잡성을 고려할 때, 전문가의 도움을 받아 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

도시철도 1호선 온천장역 인근이라는 점은 꾸준한 임대 수요와 향후 시세 상승의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 소형 평형

건물 면적 약 9평의 소형 오피스텔은 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

준주거지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'품에안은' 오피스텔은 2018년 준공된 신축급 건물로, 온천장역 역세권에 위치합니다. 유사 면적(약 9평)의 오피스텔이 현재 시세로 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 사이에 거래되거나 호가되고 있습니다. 감정가 1억 3천2백만 원은 현 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가됩니다.

9.2. 가격 산정 고려 사항

* 건물 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

* 감정가: 132,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 시): 82,500,000원

임차인 보증금 인수 가능성이 가장 중요한 가격 결정 요인입니다. 만약 임차인 보증금 전액을 인수해야 한다면, 매수인이 실질적으로 추가 지출하는 금액은 감정가 또는 시세에서 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

현재 시세를 1억 3천만 원으로 가정할 경우, 임차인 보증금 82,500,000원을 제외한 매수인의 추가 지출 가능 금액은 약 47,500,000원이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 범위 (총 지출 예상액 기준)

* 총 지출 예상액 (입찰가 + 인수 보증금): 1억 2천만 원 ~ 1억 3천만 원

* 이는 임차인의 보증금 82,500,000원을 포함한 금액으로, 입찰가는 4천만 원 후반대에서 5천만 원 초반대가 될 수 있습니다.

9.4. 주의 사항

임차인의 배당 신고일자가 미래 날짜(2025년 5월 2일)로 기재되어 있어, 실제 배당 가능 여부 및 금액 변동 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 차임이 0원인 점은 보증금 회수 리스크를 높이므로, 임차인과의 소통 및 명도 계획 수립에 신중해야 합니다.

9.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 경매 물건 자체에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.