나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경66756 (8)

3. 물건 기본정보

부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층 307호

4. 물건 기본정보

용도: 근린상가

5. 물건 기본정보

감정가: 697,000,000원

6. 물건 기본정보

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

7. 물건 기본정보

건물면적: 157.50㎡ (약 47.63평)

8. 물건 기본정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 물건 기본정보

경매구분: 부동산 임의경매

10. 물건 기본정보

채권자: 농업협동조합자산관리회사

11. 입지조건

12. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건이 보통입니다.

13. 입지조건

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

14. 입지조건

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 307호입니다. 건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시창입니다.

15. 입지조건

* 건물 이용상태: 본 건은 근린생활시설 용도입니다.

16. 입지조건

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워 설비 등을 갖추고 있습니다.

17. 입지조건

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

18. 입지조건

* 인접 도로상태: 본 건물은 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

19. 입지조건

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>로 지정되어 있습니다.

20. 권리분석

21. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

22. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 04월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

23. 권리분석

* 유치권: 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 공사대금 채권의 양수금으로 10억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 6월 24일 해당 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 유치권 취하(포기)서를 제출하였습니다. 따라서 현재 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

24. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 라움팰리스, 이진수

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 02월 07일

* 확정일자: 2023년 02월 07일

* 배당신고일자: 2025년 02월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이진수님은 '이 '로 표기됩니다.

25. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

26. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,748,400,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 주식회사라움팰리스 (60,000,000원) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024-11-14) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-11-28) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (1,501,329,367원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13) - 말소

27. 권리분석

* 등기부채권 총액: 6,078,400,000원

28. 상권분석

29. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고 배후수요가 높습니다.

30. 상권분석

* 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등 다양한 용도의 건물이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있으며, 이는 상업시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

31. 상권분석

* 특히, 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역이 도보권 내에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 중요한 요소입니다.

32. 상권분석

* 경찰서, 관공서, 대형 상업 시설 등이 밀집한 지역으로, 안정적인 고객 유입이 기대됩니다.

33. 생활정보

34. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역이 가까워 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

35. 생활정보

* 편의시설: 서면 지역의 발달된 상업 시설, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

36. 생활정보

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으며, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

37. 생활정보

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 인접해 있어 직장인 수요 등 배후 주거층이 두텁습니다.

38. 생활정보

* 혐오시설: 본건 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

39. 잠재적 리스크

40. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건(3층 307호)의 경우, 공부상 대지권 면적(25.862㎡)과 대지권 등록부상 면적(25.0696㎡) 사이에 약간의 차이가 있습니다. 이는 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

41. 잠재적 리스크

* 건물 복합 용도: 본 건물은 근린생활시설 외에 공동주택, 오피스텔 등이 복합적으로 사용되고 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 이해관계자 간의 상이한 요구가 발생할 수 있는 가능성이 있습니다.

42. 잠재적 리스크

* 감정가: 감정가가 6억 9천 7백만 원으로 비교적 높은 편이므로, 입찰 참여 시 경쟁률 및 자금 계획을 신중하게 고려해야 합니다.

43. 종합 의견

44. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상업 시설로서 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

45. 종합 의견

* 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 유치권 신고 또한 취하되어 권리 분석상 특별한 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

46. 종합 의견

* 다만, 공부상 면적 차이 및 건물 복합 용도 등은 향후 고려해야 할 사항입니다.

47. 종합 의견

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 충분한 현장 조사를 통해 시세 및 가치를 재평가한 후 신중하게 입찰에 참여한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

48. 투자 포인트

49. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심부인 서면 지역과 인접하여 유동인구 흡수 및 접근성이 탁월합니다.

50. 투자 포인트

* 사통팔달 교통망: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역의 더블 역세권에 위치하여 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

51. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주거, 업무, 상업 시설이 복합된 지역 특성상 꾸준하고 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

52. 투자 포인트

* 정비된 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 유치권 신고가 취하되어 권리상 안전합니다.

53. 예상 입찰가

54. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

55. 예상 입찰가

* 감정가: 697,000,000원

56. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 697,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사를 통한 추가 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 합리적인 수익률을 고려하여 최종 입찰 금액을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.