나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경66756 (2) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (2)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,222,000,000원

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 토지지분: 11.1723㎡ (약 3.38평)

* 건물면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

* 건물지분: 68.04㎡ (약 20.58평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 1층

* 준공일: 2019년 4월 5일

* 연면적: 약 7,148.5평 (23,632.7723㎡)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주위 환경 및 입지조건은 보통 수준입니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 "부산진경찰서" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역"과 도시철도 2호선 "부암역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 4월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

* 윤예주 전세권설정 (을2)

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 부산진구의 압류 (갑5)

* 부산지방법원의 임의경매개시결정 (갑6)

* 부산진세무서장의 압류 (갑7)

* 부산진구청의 압류 (갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 6,048,400,000원

* 유치권 현황:

* 최초 주식회사 더씨와이(구 주식회사 디피)로부터 공사대금 채권 양수금 10억 원에 대한 유치권 신고(2026.4.15.)가 있었으나, 2026년 6월 24일 해당 유치권 신고를 취하하고 추후 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 취하(포기)서를 제출하였습니다. 따라서 현재 본건에 유치권은 존재하지 않으며, 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤예주

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입/사업자일자: 2024년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 3월 4일

* 배당신고일자: 2025년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인 윤예주 씨는 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차를 통해 보증금 회수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 상권 특징: 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 유동인구 및 잠재 수요: 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역과 인접하여 유동인구가 매우 풍부하며, 주변의 다양한 업무 및 주거 시설로 인해 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 본건 용도 적합성: 본건은 근린생활시설 용도로, 다양한 소매업, 서비스업 등 업종 운영에 적합합니다.

5. 생활정보

교통, 편의시설 등 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

* 대중교통 접근성: 서면역(1, 2호선)과 부암역(2호선)을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: 상업 중심지인 서면 인근에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거/업무 환경: 업무지구 및 주거단지가 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 및 용도 관련 몇 가지 사항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 유치권 관련: 유치권 신고가 취하되어 현재 법적인 문제는 없으나, 과거 유치권 관련 채권자가 존재했던 이력이 있으므로 추후 발생할 수 있는 분쟁 소지에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장 vs 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 본건은 '근린상가' 용도로 이용 중이며 감정평가서 상에서도 '근린생활시설 용도'로 명시되어 있습니다. 이는 추후 용도 관련 행정적 문제의 소지가 될 수 있으므로, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부를 추가로 확인해야 합니다.

* 면적 차이: 일부 호수의 경우, 공부상 대지권 면적과 대지권 등록부상 면적이 상이한 것으로 확인되나, 이는 경미한 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 보증금 회수: 대항력 없는 임차인 윤예주 씨의 보증금 3,000만원은 인수 대상이 아니지만, 배당 순위에 따라 전액 회수가 되지 않을 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 근린상가 물건입니다. 비교적 신축 건물로 활용도가 높으며, 매각으로 인해 권리 관계가 정리될 예정이라 낙찰 후 즉시 활용 가능성이 높습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역과 부암역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권으로, 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 상권 잠재력: 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지로서 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사업 운영이 가능합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임대 사업 및 직접 운영에 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 0원으로 분석되므로, 감정가 1,222,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.