나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 303호와 304호는 벽체 구분없이 사용되고 있으나 경계벽 등의 물리적인 복원이 가능함. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 240,000,000원

토지면적: 7.59㎡ (약 2.29평)

토지지분: 7.5861㎡

건물면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물지분: 46.2㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 위치하여 제반 교통 상황은 양호한 편임.

건물 구조: 본건이 속한 대동레미안센트럴시티는 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물임.

토지 이용: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식 주차타워 및 주차장시설을 갖추고 있음.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 24일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등 본건 경매개시결정 등기보다 늦거나 동일한 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 주식회사포르테, 이

보증금: 40,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2023년 2월 13일

확정일자: 2023년 2월 13일

배당신고일자: 2025년 2월 20일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 배당받지 못한 경우 명도 협의가 필요할 수 있음.

특이사항: 과거 주식회사 더씨와이로부터 공사대금 채권 양수금 10억원에 대한 유치권 신고(2026.4.15.)가 있었으나, 2026년 6월 24일 유치권 신고를 취하하고 추후 이의를 제기하지 않을 것을 확약하는 서류가 제출되어 현재 유치권은 소멸된 것으로 판단됨.

총 등기부채권액: 약 6,058,400,000원

4. 상권분석

본건은 부산의 대표적인 번화가인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높음.

다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 근린상가로서 안정적인 영업이 가능하며, 주변 교통의 요지로 접근성이 매우 우수함.

303호와 304호가 벽체 구분 없이 사용되고 있다는 점은 복수의 임대보다는 넓은 공간을 활용하여 임대하는 것이 유리할 수 있으며, 이는 상권 내에서의 경쟁력 확보에 기여할 수 있음.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

교통시설: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역 및 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

기타: 부산진경찰서 등 관공서가 인근에 위치하여 치안 및 행정 서비스 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

내부 통합 사용 및 복원: 303호와 304호가 벽체 구분 없이 사용되고 있어, 원상 복구를 위해서는 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있음. 물리적 복원이 가능하다는 점은 긍정적이나, 예상 비용 산정이 필요함.

건축물대장과의 상이 가능성: 제공된 건축물대장 요약 정보에 따르면 건물 전체의 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 본건은 '근린상가' 용도로 사용 및 감정평가됨. 실제 이용 현황과 공부상 용도 일치 여부, 향후 행정적 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 배당을 받지 못했을 경우 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

유치권 취하 관련: 유치권 신고가 취하되었으나, 취하 과정의 법적 효력 및 관련 서류의 진위 여부를 재확인하는 것이 안전함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건임.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 부담이 적다는 장점이 있으나, 303호와 304호의 내부 구조적 문제 및 공부상 용도와의 상이 가능성은 현장 방문을 통해 반드시 확인하고, 이에 대한 추가적인 조사와 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

서면역 역세권의 탁월한 입지: 부산 최대 상권 중 하나로, 풍부한 유동인구와 높은 집객력 확보.

안정적인 배후 수요: 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 인한 꾸준한 임대 수요.

권리 관계의 명확성: 유치권 신고 취하로 권리 인수 부담이 적음.

합리적인 감정가: 입지 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 기대 가능.

유연한 공간 활용: 303호와 304호를 통합하여 넓은 공간 활용 또는 개별 임대 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 과거 유치권 신고가 취하되어 권리상 인수할 부담이 없는 물건임.

예상 입찰가는 제공된 감정가 240,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 본건의 실제 현황(내부 상태, 복원 비용, 주변 시세, 예상 임대 수익률 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

현장 방문을 통한 상세한 물건 조사 및 주변 시세 조사가 필수적이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 복원 비용 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.