나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 305호와 306호는 벽체 구분없이 사용되고 있으나 경계벽 등의 물리적인 복원이 가능함 . 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (4)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층306호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 표기되어 있으나, 본건은 근린생활시설 용도로 이용 중임)

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

* 토지지분: 9㎡ (약 2.72평)

* 건물면적: 54.81㎡ (약 16.58평)

* 건물지분: 54.81㎡ (약 16.58평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 유치권 (신고 후 취하됨), 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 제반 입지조건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 위치하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2019.04.24. 접수, 농업협동조합자산관리회사)

* 주요 권리관계:

* 등기부상 을1 근저당권, 갑4 가압류(주택도시보증공사), 갑5 압류(부산진구), 갑6 임의경매(농업협동조합자산관리회사) 등이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정임.

* 채권 총액: 약 6,018,400,000원

* 유치권: 주식회사 더씨와이로부터 공사대금 채권 양수금으로 10억 원의 유치권 신고가 있었으나, 2026년 6월 24일 유치권 신고를 취하하고 추후 이의를 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함. 따라서 유치권은 소멸될 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 루어팜

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 500,000원

* 배당신고일자: 2025.02.21

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됨.

* 임차인: 한재식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 위치적 장점: 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수함.

* 주변 상권: 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권으로 다양한 업종의 상권 형성이 가능함.

* 잠재력: 서면역 트리플 역세권에 준하는 교통 요지로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 높음.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 부산진경찰서, 서면역 인근의 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치하며, 일부는 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 본건은 근린생활시설로 이용 중임. 실제 이용 용도와 공부상 용도 일치 여부 확인이 필요함.

* 전유부 및 대지권 면적 차이: 공부상 대지권면적과 대지권 등록부상 면적이 약간의 차이가 있음. (기호 4[3층 306호]: 9.00㎡ vs 8.793㎡). 잔금 납부 시 등기 절차에서 확인 필요.

* 호수 구분 미비: 305호와 306호가 벽체 구분 없이 사용되고 있으나, 경계벽 등 물리적인 복원이 가능함. 현재 사용 현황 및 내부 구조에 대한 정확한 파악이 필요함.

* 임차인 현황: 한재식 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요함. (다만 대항력은 없음).

* 유치권 취하 관련: 유치권이 취하되었으나, 채권 양수 등의 복잡한 계약 관계가 있을 수 있으므로, 만약의 경우를 대비한 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 근린상가로, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상업 시설로서의 가치가 높습니다. 권리 분석상 모든 이해관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 305호와 306호가 구분 없이 사용되고 있는 점, 전유부 및 대지권 면적의 차이, 임차인의 실제 사용 현황 등에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 사항들을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 인근으로 높은 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑함.

* 높은 상권 활성화 가능성: 상가, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집된 지역으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 경매를 통한 시세 차익: 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어, 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 투자 수익을 기대할 수 있음.

* 토지/건물 일괄 매각: 상업용 부동산으로서의 가치를 극대화할 수 있는 조건.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인 대항력 없음)

상기 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 305호와 306호의 벽체 구분 사용, 임차인 현황 등 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다. 따라서, 현재로서는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 다만, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 참고하되, 철저한 현장 조사 및 시장 상황 분석 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

보수적 추정 범위: 228,000,000원 ~ 256,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.