나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 두개의 호로 분리하여 사용중임 . 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 1층 106호

건물명: 대동레미안 센트럴시티

용도: 본건 - 근린상가 / 건물 전체 - 공동주택

감정가: 9억 7천 2백만원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.793㎡ (약 2.66평)

건물면적: 53.55㎡ (약 16.20평)

건물지분: 53.55㎡ (약 16.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 다양하게 형성되어 있어 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 현재 주상복합용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로상태

서측으로는 노폭 약 15미터, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019년 4월 24일 접수, 채권금액 17억 4천 8백 4십만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 유치권

주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 공사대금 채권 양수금으로 약 10억원에 대한 유치권 신고(2026년 4월 15일자)가 있었으나, 2026년 6월 24일 해당 유치권 신고를 취하하고 추후 이의를 제기하지 않겠다는 확약서를 제출하여 현재 유치권 관련 부담은 소멸된 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2019-11-25

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 36,800,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2020-10-27

확정일자: 2025-01-08

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

* 인수 대상 권리

상기 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 본건 용도

근린생활시설로서, 주변 배후 주거단지 및 오피스텔, 인근 업무시설 종사자들을 대상으로 한 업종 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 활용 가능성

서면역 및 부암역 인근의 탁월한 입지적 장점을 바탕으로, 다양한 업종 유치를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 현재 두 개의 호로 분리하여 사용 중이라는 점은 공간 활용의 유연성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통

도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디로든 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설

대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 본건 인근에는 부산진경찰서가 소재하여 치안 또한 양호한 편입니다.

* 주변 환경

주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련

과거 유치권 신고가 있었으나, 적법하게 취하 및 포기 처리되어 현재로서는 유치권으로 인한 법적 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 건물 내 용도 혼재

'대동레미안 센트럴시티'는 주된 용도가 공동주택이지만, 본건은 근린생활시설로 이용되고 있어 일반적인 복합건물의 특성을 지닙니다. 상가로서의 운영 및 관리에 있어 공동주택과의 마찰 가능성은 미미합니다.

* 건물 관리 상태

건물 준공 연도(2019년 사용승인)를 고려할 때 비교적 신축에 가까워 전반적인 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 방문을 통한 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 탁월한 교통 환경과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 상권 가치를 지니고 있습니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없으며 과거 제기되었던 유치권 문제도 해소되어 권리관계가 매우 깨끗한 상태입니다. 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 판단되며, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권의 압도적인 입지 강점 (서면역, 부암역)

* 풍부한 배후 수요 (주거, 업무)를 기반으로 한 안정적 임대 수익 가능성

* 유치권, 대항력 있는 임차인 등 권리상의 제반 리스크 부재

* 부산 지역 상권의 중심지로서 향후 시세 상승 잠재력 보유

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9억 7천 2백만원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 시장 상황 및 본건의 수익률 분석을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 예상 임대 수익률에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.