나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66374 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 165-2 개금역대상웰리움 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산도시철도 2호선 "개금역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일: 2017-07-19)
- 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(가야대로498번길)가 지나고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66374 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 165-2 개금역대상웰리움 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 883,000,000원

* 토지면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

* 토지지분: 45.5666㎡ (약 13.78평)

* 건물면적: 235.61㎡ (약 71.28평) - 공급면적 기준, 전용면적은 별도 확인 필요

* 건물지분: 235.6142㎡ (약 71.28평) - 공급면적 기준

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산도시철도 2호선 "개금역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 판매시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소재하여 제반 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제15층 제1502호입니다.

* 사용승인일: 2017년 7월 19일

* 외벽 마감: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등입니다.

* 창호: 새시창 구조입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(가야대로498번길)가 지나고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m, 최고높이 120m)<건축법>입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 기재사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 6일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2023년 1월 20일 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을6)입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

갑7: 소유권이전 (2019-11-29 접수)

갑16: 소유권이전 (2023-01-20 접수) - 임의경매(2021타경57836) 관련

을6: 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 2023-01-20 접수, 564,000,000원) - 말소기준권리

을7: 근저당권 (김민태, 2023-01-30 접수, 450,000,000원) - 말소

갑18: 가압류 (양산오토타운, 2023-09-22 접수, 30,000,000원) - 말소

갑21: 압류 (부산진구, 2023-11-20 접수) - 말소

갑22: 가압류 (삼성카드, 2024-08-02 접수, 11,178,984원) - 말소

갑23: 압류 (거제시, 2024-10-08 접수) - 말소

갑24: 임의경매 (부산광역시산림조합, 2024-12-05 접수, 495,807,105원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,055,178,984원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 부산진구 개금동 일대는 공동주택과 함께 다양한 판매시설, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 혼용 지역입니다. 이로 인해 주민들의 생활 편의성이 높으며, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 유사 물건 시세: (별도 조사 필요)

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: (별도 조사 필요)

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 (이일우)는 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 이는 실제와 다를 수 있으므로 내부 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조, 이용 현황 등에 대해 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축법상 제약이 따를 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 10억 5천만원에 달하므로, 경매 진행 시 채권자들의 손실이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 도시철도 2호선 개금역에서 가까운 역세권에 위치한 아파트입니다.

* 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인 불가 등의 특이사항은 신중한 접근을 요구합니다.

* 일반상업지역에 위치한다는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 건축법상 높이 제한 등의 규제를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 개금역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 환경: 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 현재 감정가 8억 8천 3백만원 대비 실제 시장 가치를 면밀히 분석하여, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 임차인 권리 분석: 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있어, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. 그러나 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이 의 경우)

* 감정가: 883,000,000원

* 예상 입찰가는 물건의 정확한 시세, 최근 거래 사례, 현장 조사 내용, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가에서 추가로 부담해야 할 금액은 없습니다. 다만, 내부 확인 불가 사항과 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.