나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임. 303호와 304호는 벽체 구분없이 사용되고 있으나 경계벽 등의 물리적인 복원이 가능함. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 306,000,000원

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.655㎡ (약 2.92평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

건물지분: 58.8㎡ (약 17.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 유치권 (취하됨), 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역" 및 도시철도 2호선 "부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 303호.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임

* 내벽: 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 새시창

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2019-04-24 접수, 채권최고액 1,748,400,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 본 경매로 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사포르테, 이윤규 (표시: 주식회사포 , 이 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자 일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2023-02-13

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,748,400,000원, 2019-04-24)

* 전세권설정: 주식회사포르테 (40,000,000원, 2024-06-24) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원, 2024-08-29) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024-11-14) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (1,501,329,367원, 2024-12-12) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13) - 말소

유치권: 주식회사 더씨와이로부터 공사대금 10억 원의 유치권 신고가 있었으나, 2026년 6월 24일부로 취하(포기)되었음.

1.3. 상권분석

주위 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등이 복합적으로 혼재된 지역임.

주변 시설: "부산진경찰서"가 인근에 위치함.

교통: "서면역"(1, 2호선 환승역) 및 "부암역"(2호선)이 인접하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수할 것으로 예상됨.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색상 특이사항 없음.

1.4. 생활정보

편의시설: 서면역을 중심으로 한 부산 최대 번화가에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 용이함.

주거/업무 환경: 오피스텔, 공동주택, 업무시설 등과 함께 있어 상가로서 다양한 수요층 확보가 가능한 입지임.

1.5. 잠재적 리스크

공동 사용 부분: 303호와 304호가 벽체 구분 없이 사용되고 있어, 원상복구 시 추가 비용 및 협의 필요성이 발생할 수 있음. 다만, 물리적 복원은 가능한 상태임.

유치권 취하 관련: 과거 유치권 신고 이력이 있었으나 현재는 취하된 상태임. 그러나 향후 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의 필요.

공부와의 차이: 일부 호실(4호, 8호)의 대지권 면적이 등기부와 대지권 등록부 상 상이하므로 확인 요망.

건축법 상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 및 상업적 입지 조건을 갖추고 있습니다.

근린생활시설 용도로 현재 활용 중이며, 주변의 복합적인 지역 특성상 다양한 업종의 수요를 흡수할 수 있을 것으로 판단됩니다.

303호와 304호의 공동 사용 부분, 과거 유치권 신고 이력 등은 낙찰 후 인수 시 면밀한 검토와 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권 (서면역, 부암역) 인접으로 탁월한 교통 요지.

부산 최대 상권 중 하나인 서면 지역에 위치하여 높은 유동인구와 잠재적 고객 확보 용이.

근린상가로서 상업적 가치가 높으며, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

감정가: 306,000,000원

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 낙찰가율, 유사 물건 거래 사례 등에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

다만, 인수 부담이 없고 입지 조건을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 고려한 입찰 전략을 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.