나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66756 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있
어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 도시철도1,2호선환승역인
"서면역" 및 도시철도2호선"부암역"이 위치하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물인 대동레미안센트럴시티 내 3층 305호 외 7개호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 인테리어마감, 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

- 공히 근린생활시설 용도임.

- 기호 1[3층 305호], 4[3층 306호]와 기호 5[3층 303호], 6[3층 304호]는 벽체 구분 없이
사용되고 있고, 기호 7[1층 106호]는 두 개의 호로 분리하여 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계
식 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 주상복합용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 기계식
주차타워 및 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호 4[3층 306호], 8[3층 307호]는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권면적
[기호 4: 9㎡, 기호 8: 25.862㎡]과 대지권 등록부상 대지권면적[[기호 4: 8.793㎡,
기호 8: 25.0696㎡]이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

근린생활시설 용도임.주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 채권의 양수금으로 금 10억 원의 유치권신고서(2026. 4. 15.자)가 제출되었으나, 2026. 6. 24. 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)가 유치권 신고를 취하하고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 확약하는 취지의 유치권 취하(포기)서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66756 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 3층 302호

건물명: 대동레미안 센트럴시티

용도: 근린상가

감정가: 306,000,000원

토지 면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

토지 지분: 9.655㎡ (약 2.92평)

건물 면적: 58.80㎡ (약 17.80평)

건물 지분: 58.8㎡ (약 17.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 평지붕, 19층 건물 중 3층 (사용승인일: 2019.04.05)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주변 환경 및 제반 입지 조건이 양호합니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 도시철도 1, 2호선 환승역인 "서면역"과 도시철도 2호선 "부암역"이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로 상태:

* 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 기계식 주차타워 및 주차장 시설을 갖추고 있어 차량 주차가 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을1. 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2019.04.24 접수, 채권최고액 1,748,400,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

* 기타 특이사항: 없음.

유치권 관련 사항:

* 주식회사 더씨와이(변경전 주식회사 디피)로부터 공사대금 채권의 양수금으로 10억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026년 6월 24일자로 유치권 신고를 취하(포기)하였으므로 현재 유치권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 미상.

* 주의: 임차인 정보가 미상이나 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 여부 및 권리관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 일대에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 본건 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔이 혼합된 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

건물 이용 현황:

* 건물은 철근콘크리트 구조의 19층 건물이며, 해당 물건은 3층 302호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 일부 호실은 벽체 구분 없이 사용되고 있으며, 이는 내부 구조 변경 등을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

편의 시설:

* 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성:

* 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역과 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하여 부산 전역으로의 이동이 매우 용이합니다.

주변 편의시설:

* 부산진경찰서가 인근에 위치하며, 대형마트, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집한 서면 상업지구에 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다. (인근 부산진경찰서, 상업 및 주거 시설 밀집)

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 채무자의 상황에 따라 경매 진행 또는 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이:

* 일부 호실(4호, 8호)의 대지권 면적이 공부상 상이한 부분이 확인되었으며, 본 건 302호에 직접적인 영향은 없으나 건물 관리 시 참고가 필요합니다.

명도 관련 불확실성:

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금이 0원이므로 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

건축물 용도 혼재:

* 전체 건물은 공동주택과 상가 등이 혼재된 복합 건물일 가능성이 있으며, 본 건은 근린생활시설 용도로 명확히 구분되어 있으나, 건물 전체 관리 측면에서의 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 최대 상권인 서면의 역세권에 위치한 우량 근린상가 물건입니다. 교통, 입지, 상권 등 모든 면에서 우수한 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다수의 권리 관계가 정리되었으며, 유치권 신고가 취하되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 건물 역시 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 양호한 상태입니다. 임대 관계 미상 등 일부 변수는 있으나, 이를 감안하더라도 충분히 매력적인 투자 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지:

* 부산의 핵심 상권인 서면역 도보권으로, 최고 수준의 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 기대:

* 다양한 업종의 근린상가로 활용 가능하며, 상권 활성화로 인한 공실 위험이 낮습니다.

시세차익 가능성:

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물:

* 2019년 준공된 건물로 관리 상태가 우수하며, 하자 발생 가능성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 유치권이 해소되었고, 권리관계가 비교적 명확하여 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 주변 유사 물건의 시세 및 최근 낙찰가율, 본 건의 구체적인 활용 방안(임대 수익률 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다. 본 자료는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.