나이스옥션 법원경매 부산 2025타경159 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 18층1805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박소영감정 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전역(부산1호선)' 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(부전역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상19층 건물 내 17개호로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(2) 18번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
(2) 25번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경159 (15)

소재지

부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 18층 1805호

물건종별

업무시설 (오피스텔)

감정가격

361,000,000 원

토지면적

6. 60㎡ (약 2.0평)

건물면적

48. 14㎡ (약 14.6평)

매각대상

토지, 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

부산동부신용협동조합

특이사항

공동담보

주의사항

업무시설(오피스텔)로 이용 중임

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 부전역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하고 부전역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

건물은 남동측 약 30M, 남서측 및 북서측 약 8M 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리

을1: 근저당권 (2020-12-18) 부산동부신용협동조합, 채권최고액 2,760,000,000원

기타 권리 분석

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-12-18)

* 을2: 주택임차권 (2025-02-25) 최종호, 임차금액 170,000,000원. 전입일자 및 확정일자 2024-03-19. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 갑3: 임의경매개시결정 (2025-01-14) 부산동부신용협동조합, 채권금액 2,400,669,909원

* 갑4: 압류 (2025-11-17) 부산진세무서장

* 갑5: 압류 (2025-11-26) 부산진구청장

등기부채권 총액은 약 2,930,000,000원입니다.

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 을2(주택임차권), 갑3(임의경매), 갑4(압류), 갑5(압류)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

*

임차인: 최

보증금: 170,000,000 원

차임: 0 원

전입(사업)일자: 2024-03-19

확정일자: 2024-03-19

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0 원 (임차인 최 는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 풍부한 유동인구와 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부전역을 중심으로 한 대중교통의 중심지이며, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 상권의 안정성과 잠재력이 높다고 판단됩니다.

다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 하는 상권 형성에도 유리합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 19층 건물 중 18층에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다.

전용면적(건물면적) 48.14㎡, 토지지분 6.60㎡를 소유합니다.

내부에는 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있어 주거 및 업무용으로 편리하게 이용 가능합니다.

건축물대장상 건물은 2020년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 총 342세대로 구성되어 있습니다.

건물 외벽은 타일 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 임차인 최 가 거주 중이나 대항력이 없어 매각으로 인해 명도 대상이 됩니다. 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

본건 토지이용계획상 '도시관리계획 입안중'인 사항이 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

최근 매매 사례(2025년 7월, 15,500만원, 약 24.5㎡)와 비교 시, 본건의 감정가(361,000,000원)가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 시세 조사를 통해 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산진구 부전동의 역세권에 위치한 삼정그린코아더시티 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물이 비교적 신축이며, 내외부 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰자는 소유권 외 부담 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 부전역 초역세권 입지로 높은 미래가치 기대.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 사통팔달의 교통 요지.

* 건물은 신축급(2020년 준공)이며, 오피스텔 밀집 지역으로 수요 꾸준.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없이 안전한 취득 가능.

* 주변 상업 및 근린생활시설 발달로 인한 임대 수익률 확보 유리.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2025년 7월, 약 24.5㎡ 기준 15,500만원)를 바탕으로 환산한 단위 면적당 시세는 약 632만원/㎡입니다.

본건의 건물면적 48.14㎡를 적용하면, 추정 시세는 약 305,000,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가격 361,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 현 시세와 감정가 사이에서 경쟁 상황을 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

본건은 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 가능하며, 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 약 310,000,000원 (3억 1천만원) 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.