나이스옥션 법원경매 부산 2025타경159 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박소영감정 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전역(부산1호선)' 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(부전역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상19층 건물 내 17개호로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(2) 18번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
(2) 25번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경159 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 9층 907호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 182,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3.37 ㎡ (약 1.02 평)

건물면적: 24.58 ㎡ (약 7.43 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산지하철 1호선 부전역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 부전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 접수일자 2020-12-18: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사현담) - 말소

* 접수일자 2020-12-18: 근저당권 (부산동부신용협동조합, 2,760,000,000원) - 말소 기준 권리, 말소 예정

* 접수일자 2026-03-16: 주택임차권 (정연수, 60,000,000원) - 말소 예정

* 접수일자 2025-01-14: 임의경매 (부산동부신용협동조합, 2,400,669,909원) - 말소 예정

* 접수일자 2025-02-04: 압류 (부산진구) - 말소 예정

* 접수일자 2025-11-17: 압류 (부산진세무서장) - 말소 예정

총 채권액: 2,820,000,000 원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 60,000,000 원

차임: 150,000 원

전입일자: 2024-04-23

확정일자: 2025-03-17

배당신고일자: 2025-03-24

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 삼정 그린코아 더 시티

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축 연도: 2020년 (사용승인일 2020-11-20 기준)

총 층수: 지하 4층 ~ 지상 19층

본건 위치: 9층 907호

총 세대수: 342호

4.2. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 지역으로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있습니다. 대규모 유통 시설, 금융 기관, 병원, 음식점 등 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 부산진구청 등 행정 기관도 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 인프라가 매우 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주거 환경

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 도시철도 및 버스 등 대중교통 이용이 편리하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 권리 관계 상 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 건물/시설 관련 리스크

제공된 정보 내에서는 건물 구조나 시설 관련 특별한 하자 또는 리스크는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 직접적인 건물 상태 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 관련 리스크

부산 지역 부동산 시장의 전반적인 경기 변동성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정평가액과 최근 거래 시세 간의 차이가 존재하여 시장 상황에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산지하철 1호선 부전역 도보 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 직주근접 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 가격 메리트: 감정가 1억 8,200만원 대비 최근 실거래가는 1억 5,500만원으로, 가격 상승 여력이 기대됩니다.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(삼정 그린코아 더 시티), 동일한 9층에 위치한 유사 면적(24.4593㎡ ~ 24.5841㎡)의 오피스텔이 2025년 7월 31일 15,500만원 (1억 5,500만원)에 직거래된 사례가 다수 확인됩니다. 이는 현재 해당 오피스텔의 실거래가를 반영하는 중요한 지표입니다.

8.2. 현 시세 기반 예상 가치

최근 실거래가 1억 5,500만원을 기준으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 1억 5,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 1억 8,200만원과는 약 2,700만원의 차이를 보입니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건은 1억 5,500만원의 실거래가보다 다소 높게 입찰하여 경쟁력을 확보하는 것이 유리할 것으로 예상됩니다. 보증금 인수 부담이 없는 점과 역세권 오피스텔의 안정적인 임대 수익을 고려하여, 낙찰 가능성 및 시세와의 괴리를 감안한 합리적인 입찰가로 160,000,000 원 (1억 6천만원)을 제안합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 우수한 입지, 편리한 교통 여건, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 삼정 그린코아 더 시티 오피스텔입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다. 특히, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 높은 물건으로 판단됩니다. 적극적인 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 합리적인 가격에 입찰하신다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.