나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1206 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개금초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 제2층 제202호
외 2개호로서, 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 ""개금역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제202호 외 2개호로서
외벽 : 몰탈위 페인트마감
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 ⑴202호,⑵501호: 다세대주택, ⑶ 601호 : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

⑴ 개금동 482-38
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

⑵ 개금동 482-69
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호
지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1206 (3)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 6층601호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설(오피스텔))

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 50.37㎡ (약 15.24평)

* 건물면적: 94.34㎡ (약 28.54평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 구조 및 이용상태

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제6층 제601호

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 창호: 샤시창 구조

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

* 토지 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중.

* 인접도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 공부와의 차이: 없음.

1.3. 토지 이용계획

* 개금동 482-38: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 개금동 482-69: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재.

* 부산도시철도2호선 "개금역"이 인근에 있어 전반적인 대중교통 사정이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2023-10-30 근저당권 (부산은행, 채권최고액 94,600,000원)

* 말소예정권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보상 별도 확인 필요)

3.2. 채권액 총액

* 등기부채권 총액: 94,600,000원 (말소기준 권리 기준)

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 건축물 정보

* 건물명: 형제빌라

* 건축년도: 2012년 12월 13일 사용승인 (건축물대장 기준)

* 총 층수: 6층

* 집합건물: 총 8개 호실 (전유부상 601호는 업무시설, 202호 및 501호는 다세대주택으로 기재)

4.2. 주변 상권

* 근린생활시설이 주위에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 수요 존재.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 개금초등학교가 남서측 인근에 위치. (상대보호구역)

* 교통: 개금역(부산지하철 2호선) 및 버스정류장 이용 편리.

* 편의: 주변 근린생활시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제약

* 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했음.

* 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

6.2. 권리 및 특이사항

* 유동화 물건, 공동담보: 복잡한 금융 관계나 추가 채무 발생 가능성에 대한 면밀한 검토 필요.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 오피스텔이나, 실제 용도 및 점유 현황에 따라 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음. (주거용으로 전용되었을 경우 주택임대차보호법 등 관련 법규 적용 여부 확인 필요)

6.3. 토지이용계획 제한

* 상대보호구역, 철도보호지구 등 지정으로 인한 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동에 소재한 형제빌라 6층 601호 오피스텔 경매 물건입니다.

본 물건은 부산지하철 2호선 개금역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

건축물대장상 공동주택과 업무시설이 혼합된 건물이며, 본 매각 대상은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대 관계 및 내부 상태 확인이 불가했던 점은 중요한 리스크 요인입니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 권리관계 및 채무 분석을 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 개금역 초역세권으로 탁월한 교통 이점 보유.

* 활발한 주거 및 상업 복합 지역: 안정적인 임대 수요 기대.

* 가치 상승 잠재력: 현재 감정가 및 시세 대비 향후 가격 상승 여력 탐색 필요.

9. 예상 입찰가

현재 시세를 정확히 파악하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 매물 현황, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

다만, 최근 부산진구 개금동 지역 오피스텔의 평균 매매가 및 전세가 추이를 고려할 때, 본 물건의 감정가(203,000,000원)와 비교하여 면적, 층수, 상태, 입지 등을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 정보 조사가 선행되어야 합니다.

* 최근 6개월 내 인근 유사 면적 오피스텔 실거래가 및 매물 시세 (매매, 전세)

* 개금역 인근 오피스텔의 월세 시세 및 공실률

* 건축물대장 상 전체 건물(형제빌라)의 관리 상태 및 현황

* 감정평가서 상 기재된 감정평가액 산정 근거 검토

* 부동산 시장 전망 및 지역 개발 호재 여부

위 조사 결과를 바탕으로, 일반적으로 권리분석상 인수되는 권리가 없고 명도에 큰 문제가 없을 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 검토하는 것을 시작점으로 고려해볼 수 있습니다. 하지만 본 건의 특이사항(유동화, 공동담보, 현장 확인 불가)을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 현장 답사를 통한 내부 상태 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.