나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1206 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개금초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 제2층 제202호
외 2개호로서, 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 ""개금역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제202호 외 2개호로서
외벽 : 몰탈위 페인트마감
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 ⑴202호,⑵501호: 다세대주택, ⑶ 601호 : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

⑴ 개금동 482-38
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

⑵ 개금동 482-69
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호
지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 다세대주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경1206 (2) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

정확한 소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 5층501호입니다.

건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 등재되어 있으며, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 240,000,000원입니다.

토지 면적은 61.81㎡ (약 18.7평)이며, 토지 지분 역시 61.81㎡ (약 18.7평)입니다.

건물 면적은 84.83㎡ (약 25.7평)이며, 건물 지분도 84.83㎡ (약 25.7평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 개금초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 개금동 482-38은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 개금동 482-69는 상대보호구역과 더불어 철도보호지구로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 21일 접수된 부산은행 근저당권 (채권최고액 118,800,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 채권자에는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO와 부산은행이 확인됩니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 상세 내역은 미상이며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 형제빌라 건물은 건축물대장상 공동주택 및 업무시설 용도로 복합되어 있습니다.

주변은 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 입지하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 인근에 개금초등학교가 위치해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통망은 부산 도시철도 2호선 개금역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 매우 우수합니다.

건물 내에는 위생 설비, 급·배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 평가는 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의존하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

공부상 다세대주택으로 명시되어 있으나, 동일 건물 내 다른 호실(601호)은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어, 건물 전체의 복합 용도 사용 가능성을 인지해야 합니다. (단, 본건 501호는 다세대주택으로 명시됨.)

개금동 482-69 토지는 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 점은 채무 관계의 특수성을 나타내므로, 상세 내용 파악이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 다세대주택으로, 개금역 역세권에 인접하여 교통 여건이 매우 우수하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확한 편입니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 정보 미확인 등은 응찰 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 감정가와 실제 시세 간에 상당한 차이가 존재하는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 개금역과 인접하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

비교적 신축 건물: 형제빌라 자체는 2012년에 등기 완료되어 주변 노후 건물 대비 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

본건과 면적(84.83㎡, 약 25.7평)이 유사한 최근 매매 사례는 84.76㎡(약 25.6평)가 2026년 4월에 140,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

이 거래가는 본건의 감정가(240,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

건물의 신축 연도(2012년)와 최근 유사 면적 거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 최근 거래 사례 가격을 중심으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

이 입찰가는 유사 면적의 최근 매매가(140,000,000원)를 기준으로 하며, 경매 시장에서의 경쟁 및 내부 미확인 리스크를 감안하여 약간의 상향 조정을 한 금액입니다. 따라서 본 금액을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 철저히 진행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.