나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1404 [4] 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 ""여고초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 쌍용더플래
티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 104호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 학교 및 각
종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ""사직역 및 종합
운동장역"" 이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물내 1층 104호 외 3개호로서,

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 인테리어마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1):근린생활시설(상호:LG U+),
일련번호(2),(3): 근린생활시설(상호:명품하나축산),
일련번호(4):근린생활시설(상호:피크닉바스켓, 조사시점현재'영업종료')로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북서측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭
약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1058번지:준주거지역, 준주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(2014-04-30), 대로3류(폭
25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-30)(저촉), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>.
1058-3번지:준주거지역, 지구단위계획구역(2014-04-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(2014-04-30)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일련번호 2,3(105호,106호)는 경계벽 제거후 일괄 이용 중에 있으니,
경매진행 및 응찰시 참고하시기바람.

물건 비고

근린생활시설(상호:피크닉바스켓, 조사시점 영업종료 상태임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경1404 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 1190000000원

토지면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.4081㎡ (약 5.57평)

건물면적: 53.68㎡ (약 16.24평)

건물지분: 53.68㎡ (약 16.24평)

특이사항: 공동담보

주의사항: 근린생활시설(상호: 피크닉바스켓, 조사 시점 영업 종료 상태임)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치하며, "여고초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 각종 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 3호선 "사직역" 및 "종합운동장역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필일단의 사다리형으로, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 지역 지구

단지 남동측 및 북서측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉되고 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2020-04-28, 사직아시아드지역주택조합

* 소유권이전: 2022-05-20, 주식회사더원와이에스 (매매)

* 근저당권: 2022-05-20, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (840,000,000원, 2,880,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2023-01-02, 주식회사유성씨앤디 (1,000,000,000원) - 말소

* 근저당권공동담보목록: 2023-06-26, 주식회사제이피앤지 (1,500,000,000원) - 말소

* 압류: 2024-02-23, 동래세무서장 - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 2024-07-15, 주식회사제이피앤지 (매매예약) - 말소되지 않음

* 임의경매: 2025-04-07, 부산시중앙신용협동조합 (2,539,419,489원) - 말소

총 등기부채권액: 6,220,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 2024년 7월 15일 접수된 주식회사제이피앤지의 소유권이전청구권가등기(매매예약, 갑6)는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)퍼즈산업개발, 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-24

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계의 실체를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (대항력은 없으나, 금액 미상으로 간주될 수 있는 특이사항이므로 주의가 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 등기부요약 및 감정평가서 상 여러 호실이 포함되어 있습니다.

* 일련번호(1): 근린생활시설 (상호: LG U+)

* 일련번호(2),(3): 근린생활시설 (상호: 명품하나축산)

* 일련번호(4): 근린생활시설 (상호: 피크닉바스켓, 조사 시점 현재 '영업 종료')

특히 '피크닉바스켓' 상호의 호실은 영업 종료 상태로, 낙찰 후 공실 위험이나 재활성화 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, 일련번호 2, 3 (105호, 106호)는 경계벽이 제거되어 일괄 이용 중이라는 점이 확인되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건은 아파트 단지, 학교, 병원, 상업 시설 등이 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 특히 사직역 및 종합운동장역 인근의 상업 지역으로 유동인구가 많아 일반적인 근린생활시설로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다. 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 교육 및 체육 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 여고초등학교, 사직초등학교, 사직중학교, 사직고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 단지 내 상가와 더불어, 부산 아시아드 주경기장 및 관련 체육 시설이 가까이 있어 스포츠 및 문화 활동을 즐기기 좋습니다. 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 종료 및 공실 위험

'피크닉바스켓' 상호로 운영되던 호실이 영업 종료 상태로, 낙찰 후 해당 호실의 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관계 (가등기 인수 가능성)

말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하여, 향후 소유권과 관련한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 기타 특이사항 (임차인 보증금/차임 0원)

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계의 투명성이나 채무 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 계약의 진정성에 대한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 사직동의 역세권 및 학세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후수요와 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 영업 종료 상태인 점포와 말소되지 않는 가등기라는 중대한 권리 문제를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 위험 평가가 필수적입니다. 특히 가등기권자와의 관계 및 향후 처리 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 사직역, 종합운동장역 역세권이며 아파트 단지 및 학교 밀집 지역.

* 탄탄한 배후수요: 대규모 아파트 단지 및 인근 학교, 상업 시설 이용자.

* 개발 가능성: 사직동 일대의 도시 재생 및 재개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 다수 호실 통합 활용: 2개 호실(105호, 106호)이 일괄 이용 중으로, 낙찰 시 넓은 공간 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과(특히 인수되는 가등기), 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 관계의 최종 확인 및 현장 조사를 통한 상세한 상권 및 물건 상태 평가 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.