나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1404 [2] 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 ""여고초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 쌍용더플래
티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 104호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 학교 및 각
종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ""사직역 및 종합
운동장역"" 이 소재하여 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물내 1층 104호 외 3개호로서,

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 인테리어마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1):근린생활시설(상호:LG U+),
일련번호(2),(3): 근린생활시설(상호:명품하나축산),
일련번호(4):근린생활시설(상호:피크닉바스켓, 조사시점현재'영업종료')로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북서측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭
약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1058번지:준주거지역, 준주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(2014-04-30), 대로3류(폭
25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-30)(저촉), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>.
1058-3번지:준주거지역, 지구단위계획구역(2014-04-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(2014-04-30)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일련번호 2,3(105호,106호)는 경계벽 제거후 일괄 이용 중에 있으니,
경매진행 및 응찰시 참고하시기바람.

물건 비고

105호와 106호는 근린생활시설로 상호:명품하나축산이 경계벽 제거 후 일괄 이용중에 있으며 구조 및 이용상 외벽이 존재하고 경계벽 복원이 용이함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1404 (2)

* 소재지: 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-2동 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 20.58㎡ (약 6.23평)

* 토지 지분: 20.5757㎡

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 60㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산시중앙신용협동조합 (갑7 등기사항 참조)

* 특이사항: 공동담보 물건, 105호와 106호는 근린생활시설로 상호 '명품하나축산'이 경계벽 제거 후 일괄 이용 중이며, 구조상 외벽 존재 및 경계벽 복원 용이함.

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1.2. 매각물건 명세

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* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 감정평가 요약

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* 본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 "여고초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "사직역", "종합운동장역"이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트 평지붕 단층 건물 내 1층 105호입니다.

* 이용상태는 일련번호(1) 근린생활시설(LG U+), (2),(3) 근린생활시설(명품하나축산), (4) 근린생활시설(피크닉바스켓, 영업종료)로 확인되었습니다. 본건 105호는 '명품하나축산'으로 이용되던 호실 중 하나입니다.

* 건물에는 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

* 토지는 인접지와 등고평탄한 2필일단의 사다리형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건 단지 주변으로 폭 10~30미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 중로2류에 접하고 상대보호구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

* 임대관계는 미상이며, 105호와 106호는 경계벽 제거 후 일괄 이용 중이니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

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* 본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 "여고초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

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2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 3호선의 "사직역" 및 "종합운동장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

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* 본건 토지(1058번지, 1058-3번지)는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 본 건 아파트 단지 외곽으로는 폭 약 10미터에서 30미터 내외의 도로가 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

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* 말소기준권리: 2022년 5월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1, 금2,880,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 6,220,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024년 8월 28일, 대항력 없음.

* 임차인 (주)다인시티, 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022년 8월 24일, 대항력 없음.

* 상기 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리가 없습니다.

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3.3. 인수되는 권리

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* 등기사항전부증명서상 '갑6' 소유권이전청구권가등기(2024년 7월 15일 접수, 주식회사제이피앤지)가 존재하며, 해당 가등기는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 또한, 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 상황에 따라 본 건의 권리관계에 추가적인 변동이 발생할 수 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 업종 및 이용상태

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* 본건은 제1종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

* 감정평가 요약에 따르면, 본건이 포함된 복합 상가 호실들은 'LG U+', '명품하나축산', '피크닉바스켓'(영업종료) 등으로 이용되어 왔습니다.

* 특히 본건 105호와 인접한 106호는 경계벽을 제거하고 '명품하나축산'으로 일괄 사용되어 왔으며, 이는 통합 운영 시 시너지를 기대하거나, 복원 후 분리 사용이 가능한 유연성을 보여줍니다.

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4.2. 주변 상권 특징

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* 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 단지 내에 위치하여 아파트 거주민을 주된 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 인근에 학교 및 주거 밀집 지역이 있어, 배후 수요와 함께 유동 인구 또한 풍부한 편입니다.

* 지하철역이 인접해 있어 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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* 아파트 단지 내 상가 및 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 마트, 병원, 은행 등 구체적인 편의시설은 지하철역 주변 또는 대형 상권으로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

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5.2. 교육시설

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* "여고초등학교"가 본건 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구의 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

* 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 긍정적인 요소입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 관련 리스크

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* 가장 주요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '소유권이전청구권가등기'(갑6)의 인수 의무입니다. 이는 추후 소유권 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 가등기의 성격과 가치를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 타 담보 물건의 경매 진행 결과나 채무 변제 상황에 따라 본 건의 매각 과정 및 결과에 예기치 못한 영향을 줄 수 있습니다.

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6.2. 물건 상태 관련 리스크

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* 105호와 106호가 통합되어 사용 중이므로, 원상복구를 진행할 경우 경계벽 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

* '피크닉바스켓'으로 이용되던 호실은 현재 영업이 종료된 상태로, 공실 발생 가능성 또는 재임대 시 추가적인 인테리어 투자 필요성을 고려해야 합니다.

* 감정평가 시점 이후 건물 노후화, 내부 시설 변화 등이 있을 수 있으며, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 지역으로, 혐오시설이나 유해시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. (Google 검색 결과 기반)

* 아파트 단지 내 상가의 경우, 단지 내 입주민의 만족도 변화나 단지 관리 규약 등이 상가 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본건은 부산 동래구 사직동의 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트 내 근린상가로서, 양호한 입지 조건과 교통 여건을 보유하고 있습니다.

* 105호와 106호가 통합 사용된 이력은 임대 및 운영에 있어 유연성을 제공할 수 있지만, 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑6)의 인수는 본건 취득 시 가장 주의해야 할 사항이며, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 가치 평가가 필수적입니다.

* 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.

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8. 투자 포인트

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* 대단지 아파트 단지 내 상가로서의 고정적인 수요 확보 용이성.

* 지하철역(사직역, 종합운동장역) 인접으로 인한 높은 접근성 및 역세권 상가로서의 잠재력.

* 105호와 106호 통합 사용으로 인한 시너지 효과 또는 분할/통합 운영의 유연성.

* 상대적으로 경쟁력 있는 감정가격을 통한 투자 기회.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가(132,000,000원) 외에 매각으로 인해 인수해야 하는 소유권이전청구권가등기의 가치와 향후 발생 가능한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

* 또한, 본 건은 공동담보 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황과 채권액 규모 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 일반적인 시장 상황 및 본 건의 권리적 부담 등을 감안할 때, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 가등기 인수 비용 및 추가적인 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 시장 조사, 권리 분석 심화, 예상 수익률 분석 등을 종합적으로 수행한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.