나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [10] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (10)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 8층802호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적 (전용면적): 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중

사용승인일: 2003년 4월 18일

건물 구조: 철근콘크리트조

총 층수: 10층

해당 층: 8층

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 연산역이 가까이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 수월합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로 상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 23일

* 대항력: 없음

본 건의 경우, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 금액이 미상인 경우라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 720,000,000원

4. 상권분석

주변 환경 및 상권 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 허브이자 상업 및 업무 기능이 발달된 지역입니다. 오피스텔, 업무시설, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 다양한 상업시설이 집약되어 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

배후 수요

인근에 다수의 업무시설과 주거시설이 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 특히 연산역 역세권이라는 점은 임대 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 연산역 주변 지역 특성을 종합적으로 고려할 때, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않습니다. 다만, 상업지역의 특성상 일부 유흥 및 단란 주점 등이 존재할 가능성은 있으며, 이는 정확한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설

연산역을 중심으로 형성된 상권 내에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 각종 식당 및 쇼핑 시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육 시설

인근에 연제초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

교통 이용

지하철 1호선 연산역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화

본건 오피스텔은 2003년에 사용 승인되어 20년 이상 경과하였습니다. 건물 내외부 시설 및 설비의 노후화로 인한 유지보수 또는 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

공동담보

'공동담보' 표기가 등기부 요약 및 특이사항에 기재되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 부동산 또한 동일 채무의 담보로 제공되었음을 의미할 수 있으며, 채무 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요할 수 있습니다.

명도 관련

현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 명도 과정에서 법적 절차 외에 임차인의 자발적인 협조를 얻는 데 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으므로, 명도 계획을 철저히 세워야 합니다.

토지 이용 계획

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위 또는 재개발 등에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다. 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 임대 수요가 풍부할 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화 정도와 공동담보 관련 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에 대한 면밀한 준비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 초역세권의 탁월한 입지: 부산의 주요 교통 및 업무 중심지로 높은 시세 및 임대 가치 유지.

* 풍부한 배후 수요: 주변 업무시설 및 주거단지에서 오는 꾸준한 오피스텔 임대 수요.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 투자 위험이 낮음.

* 안정적인 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 '오피스텔 매매/임대 정보'에 대한 JSON 데이터가 누락되어 있어, 외부 시세 조사가 선행되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출에는 명확한 한계가 있습니다.

제공된 감정가는 97,000,000원입니다.

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 부산 연제구 연산동, 'Like 이즈 iz' 오피스텔의 유사 면적(전용 20-30㎡대) 실거래가 및 현재 매물 시세.

* 동일 면적대의 오피스텔 월세 및 전세 시세, 그리고 평균 공실률.

* 건물의 현재 관리 상태 및 예상되는 수리 비용.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 고려되나, 본건과 같이 입지가 우수하고 권리 관계가 명확한 경우, 시장 상황에 따라 감정가 이상으로 경쟁이 붙을 수도 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 실제 조사된 시세와 예상 임대 수익률을 고려하여 합리적인 선에서 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가의 80%~90% 수준 (약 77,600,000원 ~ 87,300,000원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 반드시 상세한 시세 조사 후 최종 결정되어야 하는 추정치 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.