나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [12] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (12)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 10층1001호

건물명: 라이크 이즈 이즈

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1001호

사용승인일: 2003년 4월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 주거용 오피스텔로 이용 중

총 채권액: 720,000,000원

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 97,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 을9, 접수일자 2020-03-25, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 720,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 근저당권 설정일(2020-03-25)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑7, 임의경매 등)

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 안치원

보증금: 10,000,000원

차임: 420,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-10

배당신고일자: 2025-07-07

대항력: 없음

임차인 안치원님은 전입일자(2023-01-10)에 비해 확정일자 및 배당신고일자 정보가 불완전하며, 법적으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 연산동 일대는 오피스텔, 업무시설, 주거시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다.

4.2. 배후수요 및 집객시설

연산역 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 집객 효과가 높을 것으로 보입니다.

4.3. 상권 발전 잠재력

연산동은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로, 향후 지속적인 도시 발전과 함께 상권 활성화 잠재력이 높다고 평가됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 다수의 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 입점해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 공공 시설

연제초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 학교 주변으로 교육 환경 보호를 위한 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황과 공부상 용도 차이

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 일반적인 오피스텔 물건에서 흔히 나타나는 현상이나, 추후 용도 변경이나 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있는 물건 중 하나입니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰가에 따라 본건의 가치 평가나 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 건축 및 토지 이용 규제

토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한지역' 및 '교육환경보호구역(상대정화구역)'으로 지정되어 있어, 향후 증축, 개축 또는 용도 변경 시 건축법 및 교육환경 보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

임차인에게 대항력이 없는 것으로 분석되나, 퇴거 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 특성과 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 소형 면적의 실용성: 1~2인 가구 또는 소규모 법인 사무실로 활용하기 적합한 전용면적을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 연산동 지역의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충으로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 입찰자 현황 파악이 어려운 한계가 있습니다. 일반적인 경매 투자 전략을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 77,600,000원 ~ 87,300,000원

* 적정 입찰가 제안: 85,000,000원 내외

이는 주변 시세, 건물 상태, 명도 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.