나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [9] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (9)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층701호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

감정가: 96,000,000원 (9,600만원)

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2003년 04월 18일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 '부산도시철도1호선 연산역'이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

연산역은 1호선과 3호선의 더블 역세권으로, 주변으로 관공서, 편의점, 의료시설, 식당가, 금융시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 대단지 아파트인 '연산 더샵'이 위치하여 주거 지역으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에 설정된 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 03월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다. [cite: from provided data]

경매개시결정 등기(2025년 04월 22일)는 송도신용협동조합에 의해 이루어졌습니다. [cite: from provided data]

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소될 예정이며, 특별한 언급이 없는 한 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. [cite: from provided data]

임차인 현황: 최지영 씨가 임차인으로 등재되어 있으나, 전입일자(2022-05-06) 대비 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다. [cite: from provided data]

인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부채권 총액은 720,000,000원입니다. [cite: from provided data]

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집되어 있습니다.

최근 준공된 신축 오피스텔(예: 바난디시티인 연산)과 비교적 오래된 오피스텔(예: 라이크이즈이즈, 2003년 사용승인)이 공존하고 있습니다.

주변 오피스텔 시세를 살펴보면, 유사 면적(약 22㎡)의 '스마트리치연산' 오피스텔이 2026년 3월 11일에 7,400만원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 같은 주소지(연산동 1259-4)의 '대가비스빌'은 2003년 준공되었으며, 다양한 평형의 거래가 있었으나 최근 실거래가는 명확히 파악되지 않습니다.

이러한 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가 9,600만원은 시장 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 연산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 단지 북측 인근에 연제초등학교가 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리입니다.

편의시설: 인근에 GS더프레시, 빅식자재마트 시청점 등 생활 편의시설이 있으며, 상업지구와 인접하여 쇼핑 및 외식 시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주거용 오피스텔로 이용 중이나, 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. [cite: from provided data] 비록 현재 등재된 임차인 최지영 씨는 대항력이 없으나, 잔금 납부 전까지 또 다른 임차인이 전입하는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2003년으로 비교적 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 구조상 '제2층 제206호'가 언급되었으나, 등기부 및 주소상으로는 '7층 701호'이므로, 정확한 매각 대상 호수를 재확인할 필요가 있습니다. (단, 전유부 JSON에는 701호로 명시되어 있어 701호로 보고서 작성)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 연제초등학교 인근으로 학군도 양호한 편입니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능성이 있습니다.

그러나 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 형성된 점, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 문제점, 건물의 노후화 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권(연산역) 인근으로 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다.

연제초등학교와 각종 편의시설이 인접하여 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

소형 면적으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

주변 재개발 및 신축 오피스텔 공급 등의 개발 호재를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,600만원이나, 유사 면적의 오피스텔 실거래가가 약 7,400만원 수준인 점을 고려할 때, 시장 시세에 근거한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

임대 관계가 미상이고, 건물의 노후도 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다 낮게, 실거래가를 참고하여 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

(가장 합리적인 입찰가는 8,500만원 내외로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.