나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [7] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경21852 (7) 부동산임의경매 물건으로, 부산광역시 연제구 연산동 1259-4번지에 소재한 '라이크 이즈 이즈' 5층 504호입니다. 본건의 공식 용도는 업무시설이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가액은 95,000,000원입니다. 토지 면적은 5.51㎡ (약 1.67평)이며, 건물(전용면적) 면적은 22.68㎡ (약 6.86평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 공동담보로 묶인 물건이며, 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점이 특이사항으로 언급되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2003년 4월 18일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 연산역이 소재하여 교통 여건이 매우 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 관련 개요는 없습니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 720,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다:

* 임차인: 이

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 11일

* 배당신고일자: 2025년 5월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: -

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 연산역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다. 부산의 주요 교통 요충지로서, 오피스텔, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다. 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 임대 수요 역시 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 유사한 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하므로 임대 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 부산도시철도 1호선 연산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 인접해 있어 부산 시내 이동이 용이합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교육 시설로는 북측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있습니다. 제공된 정보상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 건물은 2003년 4월 18일 사용승인되어 약 20년이 경과한 건물로, 노후도에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 본건은 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 이성우는 대항력이 없고 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 및 사용 현황은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다. 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 핵심 교통 요충지인 연산역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없어 안전하게 투자를 고려해볼 만한 물건입니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익도 기대 가능합니다. 다만, 건물 연식, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현재 주거용으로 이용 중이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권이라는 탁월한 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나인 연제구에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 95,000,000원을 기준으로, 시장 상황에 따른 합리적인 저가 낙찰 시 시세차익 확보 유리.

* 소형 면적으로 단기 임대 수익 또는 실거주 목적으로도 접근 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

토지 면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

본건의 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 95,000,000원을 기준으로, 부산광역시 연제구 연산동 일대의 오피스텔 시장 가격 및 유사 거래 사례를 고려하여 산정한 것입니다. 본건은 연산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 시장에서는 감정가를 상회하는 수준에서 입찰 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 98,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.