나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [8] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (8)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층605호

용도: 오피스텔 (건축물 표제부상 업무시설로 등재되었으나, 주거용으로 이용 중)

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2003년 04월 18일

건물 총 층수: 10층 (본건은 6층)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2020년 03월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 720,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 본 건은 임의 경매로 진행되어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 10일

* 확정일자: 2022년 03월 31일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

기타 권리 사항:

* 소유권이전(신탁등기 말소) 등기: 2020년 03월 25일 접수

* 주택임차권 등기 (방선웅): 2024년 05월 10일 접수, 말소 예정 (확정일자 2022-03-31)

* 임의 경매 등기: 2025년 04월 22일 접수 (송도신용협동조합)

등기부 채권 총액: 798,000,000원

기타 참고사항: 물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 비어 있습니다.)

임차인 관련 주의: 임차인 방 은 대항력이 없으나, 보증금 78,000,000원에 대한 배당을 신고하였습니다. 배당 결과에 따라 잔여 보증금이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 배당표 확정 시까지 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

부산 연제구 연산동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 연산역을 중심으로 교통의 요지 역할을 하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 발달하여 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 경쟁 오피스텔 및 상가 시설이 다수 존재하나, 주거 및 업무 수요가 꾸준히 유지되는 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

교육 시설: 북측 인근에 연제초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 본건은 교육환경보호구역(상대정화구역) 내에 위치합니다.

교통 시설: 부산도시철도 1호선 연산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의 시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

의료 시설: 인근에 종합병원 및 의원급 의료 시설 이용이 가능합니다.

문화/여가 시설: 연제구청 등 공공기관 및 주민센터 접근이 용이하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 건물 준공 연도(2003년 04월 18일)를 고려할 때, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무: 본건 주변의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소음/악취 유발 시설 등)에 대한 검색 결과, 현재까지 특이사항은 발견되지 않았습니다.

미상 임대 관계: 본 물건 외 다른 호실의 임대 관계가 미상으로, 예상치 못한 명도 문제나 점유 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축법상 제한: 건물은 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 교육환경보호구역(상대정화구역) 내에 위치하므로, 향후 건물 신축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 지하철 1호선 연산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 업무시설 발달로 인해 꾸준한 수요가 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건이나, 건물 노후화 및 잠재적 리스크에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 지하철 1호선 연산역 역세권의 핵심 입지에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 감정가 96,000,000원을 기준으로 소액 투자가 가능합니다.

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계가 복잡하지 않고 깨끗하여 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 분석하여 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시세 분석 (주변 유사 물건 검색 결과 기반 추정):

부산 연제구 연산동 일대의 20평대 오피스텔의 평균 매매가는 평당 약 10,000,000원 ~ 15,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용 면적은 22.68㎡ (약 6.86평)이므로, 유사 물건의 시세는 약 68,600,000원 ~ 102,900,000원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가 96,000,000원은 이 시세 범위 내에 적절히 위치하고 있습니다.

예상 입찰가 제안:

경쟁 입찰 상황, 물건의 상세 상태(수리 여부, 내부 상태 등) 및 임대 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 96,000,000원 대비 85% ~ 100% 수준인 81,600,000원 ~ 96,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 선인 86,400,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.