나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [4] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (4)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 (연산동), 3층 309호 (구 주소: 연산동 1259-4)

* 건물용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 감정가: 106,000,000원 (1억 6백만원)

* 토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2003년 4월 18일

* 건축물 정보:

* 건물명: Like 이즈 iz

* 구조: 철근콘크리트조

* 지붕: 평슬래브 (철근콘크리트)

* 총 층수: 10층

* 전유 부분: 309호

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근

* 주위 환경: 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 혼재

* 교통:

* 차량 접근 가능

* 인근 시내버스정류장 소재

* 부산도시철도 1호선 연산역 인접 (도보 이용 가능 거리)

* 교통사정은 보통 수준

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함

* 토지 이용 계획:

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 720,000,000원)

* 후순위 권리:

* 주택임차권 (김 ): 2025년 5월 12일 접수, 보증금 84,000,000원. 전입 2021-08-04, 확정 2021-07-15. 배당신고 2025-05-07. 대항력 없음. (매각으로 소멸)

* 임의경매 (송도신용협동조합): 2025년 4월 22일 접수. (매각으로 소멸)

* 소유권이전5번신탁등기말소 (박성준): 2020년 3월 25일 접수. (매각으로 소멸)

* 등기부채권 총액: 804,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 4일

* 확정일자: 2021년 7월 15일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

* 위치적 이점: 부산 연제구 연산동, 연산역 역세권에 인접하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 밀집되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

* 유사 시설: 본건과 같은 오피스텔, 상가 등이 다수 분포하여 경쟁 환경이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 연산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 충족 가능합니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 인근에 위치합니다. (단, 교육환경보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물이 있을 수 있어 경매 진행 상황을 주시해야 합니다.

* 건축 연도: 2003년식으로 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 이용 현황: 현재 주거용으로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 업무시설로 되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 현황이 다를 수 있습니다. (단, 공부와의 차이는 없음으로 명시됨)

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 연산역 역세권이라는 입지적 강점과 함께 주변 상업 및 주거시설 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 건축년도를 고려해야 하나, 입지 및 교통 편의성을 감안할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통: 부산 1호선 연산역을 이용한 편리한 대중교통망.

* 입지: 연제구 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 풍부.

* 권리: 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 실례, 현재 시장에 나와 있는 매물 가격, 동일 건물 내 매물 현황 등을 추가적으로 조사해야 합니다. 또한, 감정평가액, 건물의 상태, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 상세한 시세 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.