나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (2)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층209호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31, 2층 209호)

토지 면적: 6.13㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 25.20㎡ (약 7.62평) - 전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제209호 (2003년 4월 18일 사용승인)

감정가: 103,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역' 등이 소재하여 교통사정은 양호합니다.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역 (상대정화구역).

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을9).

주요 등기사항:

* 소유권이전 5번 신탁등기 말소 (갑6)

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을9) - 말소기준권리

* 김 주택임차권 (을10) - 보증금 84,000,000원, 전입/확정일자 2022-04-29, 배당신고일 2024-05-07. 대항력 없음.

* 송도신용협동조합 임의경매 (갑7) - 말소.

인수되는 권리: 본 경매물건은 매각으로 인해 위에 기재된 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 특히 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하더라도 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 804,000,000원.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 교통 요충지이자 상업/업무 중심지로, 연산역을 중심으로 유동인구가 매우 풍부합니다.

다양한 오피스텔, 상가, 금융기관, 공공기관 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 임대 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

본 건물은 준공된 지 약 23년이 되었으나, 연산동이라는 입지적 장점 덕분에 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 연산역 역세권에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 단지 인근에 대형마트, 백화점(예정), 병원, 각종 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

교육시설: 연제초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 상대적으로 쾌적한 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연식: 2003년 준공 건물로, 약 23년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

명도: 임차인 김 씨는 대항력이 없어 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 이의 제기나 협의 과정에 시간 및 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획: 최고높이 제한 지역 및 교육환경보호구역 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 리모델링 시 건축법상의 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 조사 결과, 본건 건물과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상권인 연제구 연산동 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건축 연식은 다소 오래되었으나, 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

연산역 초역세권의 높은 입지적 가치.

부산 주요 도심 내 상업 및 업무 기능 집중 지역.

대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성 및 권리 인수 부담 없음.

주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대.

지역 개발 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 거래가는 대략 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 파악됩니다.

본건의 감정가는 시세 범위 내에 있으며, 건물 연식과 관리 상태 등을 고려할 때, 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 리모델링 비용을 고려한 현실적인 입찰 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.