나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21852 [5] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 연산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호 외 11개호로서,
(사용승인일 2003.04.18)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21852 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 4층 403호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용중)

건물구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제4층 제403호 (사용승인일 2003년 4월 18일)

총 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.512600000000001㎡ (약 1.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 매각 및 감정 정보

감정평가액: 95,000,000원

감정평가서 작성일: 2026년 4월 1일

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 연산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 주변 도로 및 토지 이용계획

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. 토지 이용계획상 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 730,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2020년 3월 25일: 소유권이전 5번 신탁등기말소 (권리자: 박성준)

* 2020년 3월 25일: 근저당권 (권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 720,000,000원) - 말소기준권리

* 2024년 12월 19일: 가압류 (권리자: 서보은, 권리금액: 10,000,000원)

* 2025년 4월 22일: 임의경매 (권리자: 송도신용협동조합)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 경매 절차에 따라 위 근저당권 및 이후에 등기된 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (물건명세서 상 지상권 개요 없음). 따라서 본 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본건이 소재한 부산광역시 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 1호선과 3호선 환승역인 연산역 주변은 유동인구가 많고 교통의 요지로서 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 특징

주변에 다수의 오피스텔, 아파트 단지, 상가 건물들이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 연산역 인근은 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 지속적인 개발 및 재정비 사업으로 인해 상권의 활력이 유지되고 있습니다. 본건 오피스텔 역시 이러한 상권의 이점을 누릴 수 있는 위치입니다.

4.3. 인근 시설

* 주요 시설: 연제초등학교, 부산지방법원, 부산지방검찰청, 부산시청 인근

* 교통시설: 부산 도시철도 1호선 연산역

* 상업시설: 다수의 근린생활시설, 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등이 밀집

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 및 생활에 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 연제초등학교가 위치해 있으며, 그 외 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. (단, 본건 오피스텔은 주로 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하는 점을 감안할 때, 직접적인 학군 영향보다는 교육시설이 인접해 있다는 점이 지역 전반의 쾌적성에 기여할 수 있습니다.)

5.3. 기타 생활 편의

연산역을 중심으로 한 교통망과 주변의 풍부한 상업 시설은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 권리상 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 이원정 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 이용/건축 관련 리스크

* 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 공부상 주용도는 업무시설로 되어 있을 가능성이 있습니다. (건축물대장상 주용도: 업무시설) 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 불일치 여부는 추후 실사 시 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사나 건물 관련 규제 적용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축된 지 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역 및 다수의 주거/업무 시설이 혼재된 지역의 특성상 소음이나 통행량 등에 대한 부분은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경21852호 물건은 부산의 핵심 상권이자 교통의 요지인 연산역 인근에 위치한 소형 오피스텔입니다.

건물 면적은 22.68㎡로 작지만, 역세권 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 1인 가구의 주거용이나 임대 수익형 투자 상품으로서 매력적인 요소들을 갖추고 있습니다.

특히, 등기부상 모든 권리가 말소되는 '깨끗한 권리' 상태로 매각되어 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 권리 관련 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도시철도 1호선 연산역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성 및 풍부한 배후수요 확보.

* 안정적인 임대수요: 소형 오피스텔로 1인 가구 직장인, 학생 등에게 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득.

* 저렴한 감정가 대비 시세: 감정가 95,000,000원 대비 현 시세 및 향후 시장 상승 여력 고려 시, 적정 입찰가를 통한 시세차익 기대 가능.

* 향후 시세 상승 기대: 연산동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로 지속적인 발전 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이며, 소형 오피스텔로서 연산역 인근 시세를 고려했을 때, 유사 면적대의 오피스텔 거래 사례는 약 90,000,000원에서 105,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리관계가 매우 깨끗하고, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 권리분석상 안전성과 시장가치를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 88,000,000원 내외로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 시세 재확인 및 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.