나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11980 [2] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 ""울산KTX역세권복합특화단지"" 내에 위치하며, 주위는 아파트단지 내 상가지대로서,공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가,나). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 202,203호로서,
-외벽: 치장석붙임 및 복합판넬 마감 등,
-내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
-창호: 샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(가,나): 근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

위생 급배수 및 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-12-11), 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-10-22)(울산광역시고시 2014-264(2014.12.11.), 가감속차로 확보(저촉), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11980 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 538,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 47.18㎡ (약 14.27평)

토지지분: 47.1788㎡ (약 14.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.95㎡ (약 38.10평)

건물지분: 125.954㎡ (약 38.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 202,203호 (본건은 203호)

외벽: 치장석붙임 및 복합판넬 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호

이용상태: 근린생활시설 (공실)

설비내역: 위생 급배수 및 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산KTX역세권복합특화단지" 내에 위치하며, 주위는 아파트단지 내 상가지대로서, 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

본건 남서측 및 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 을1 (2021-01-18, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 1,020,000,000원).

등기부채권 총액: 1,320,000,000원.

기타 권리로는 소유권보존(갑1), 압류(갑2, 갑5, 갑6, 갑7), 가압류(갑3), 1번근저당권부채권근질권설정(을1-3) 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

경매개시결정(갑9)은 채권자 엠씨아이대부주식회사에 의해 2025-06-16에 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 늦은 순위입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이므로, 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 울산KTX역 역세권 내 상가지대에 위치하며, 주변에 공동주택 단지가 많아 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설로서 지역 주민 및 역 이용객을 대상으로 한 업종에 적합합니다.

4.2. 개발 잠재력

울산KTX역세권복합특화단지 내 위치하며, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

토지이용계획상 광로, 대로, 중로에 접하고 있으며, 가감속차로 확보(저촉) 등의 사항이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

KTX 울산역을 중심으로 한 개발로 인해 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

5.2. 접근성

KTX 울산역과의 접근성이 매우 우수하며, 차량 이용 시에도 주요 간선도로망과의 연결성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 임대차 위험

임대차 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 없다고 명시되었으나 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태로 확인되나, 인수 후에도 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

말소기준권리 대비 채무 총액이 감정가를 초과하여 경매 진행 중 취하 또는 변경될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산KTX역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 잠재적 성장 가능성이 있는 근린상가입니다.

건물 상태는 보통으로 평가되며, 교통 및 주변 환경도 양호한 편입니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 높은 채무 총액은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* KTX 울산역 역세권 개발 수혜: 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 차익 기대.

* 우수한 교통망: KTX 역세권 및 주요 도로망 접근성 용이.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역, 도시개발구역 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 상가 시세 조사, 예상 임대수익률 분석, 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

추가적인 현장 조사를 통해 보다 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.